その９　入居審査

アパ・マン経営においては、入居募集・空室対策を行なっていくことも大切ですが、これと同じぐらい大事なのが、入居審査です。

極論してしまえば、どのような入居者でもかまわないということであれば、満室にすることはさして難しくない、と言うこともできると思います。

アパ・マン経営では、よい属性の入居者に入居を決めていただくことこそが難しいのです。

そこで必要になってくるのが、入居審査になります。

当社では、一定の基準を満たした方だけにご入居いただいています。

第１の基準　申込書の内容確認

まずは、入居申込される方の年収等の情報をチェックします。

基本的に、

入居者の月収入≧支払い家賃を４倍したもの

になるかどうかをチェックします。

例えば、家賃７万円の部屋を募集していたとすると、月収で約２８万円以上ない方は受け入れない、というものです。

もちろん、募集環境によってはこの基準に満たない方でもオーナーとの相談により、入居を受け入れる場合もあります。

その場合には、後にお話する滞納保証会社の保証を付帯すること等で対応します。

第２の基準　滞納保証会社による審査

どのような不動産会社でも、申込書に記載された記述をもとに、入居させる・させないを審査するのが一般的です。

でも、年収等の記述だけで判断するのは大変危険なことと言わざるを得ません。

たとえ源泉徴収票をとったり、職場に在籍確認をしたとしても、これだけでは本当に家賃支払い能力があるのかどうかを判別することはできないのです。

仮に年収が１０００万円以上ある方でも、毎月滞納される入居者というのは必ずいるものです。クレジットカードの支払いを毎月の収入以上に抱えておられる方、車などのローン支払いに追われている方などさまざまです。

このような入居者の属性を判断するため、当社では、滞納保証会社と連携し、審査を行ないます。

これにより、年収確認、在籍確認というレベルではなく、本当にその入居者に家賃支払い能力があるかどうかを判定することが可能になるのです。

また、この審査をパスすれば、滞納保証を付帯することも可能になります。

第３の基準　金融情報による審査

当社では、滞納保証審査の他に、オーナーのご要望を受け、入居申込者の金融情報にタッチして審査を行なうことも可能です。

提携している滞納保証会社のうち一社は、唯一、入居者の金融情報にアクセスすることができ、その属性を判定することができます。非常に秘匿性の高い審査になるため、別途費用がかかってきますが、このような審査をパスするような入居者であれば、家賃支払いはスムーズであることが予想されます。

逆に、この審査に通らない入居者を除外することができるので、入居してからの滞納の可能性を入居の段階で回避することができるのです。

近年滞納保証が広がってきていますが、もともと家賃の支払いに余裕のある方は、滞納保証などつける必要はありません。

滞納保証を付帯するにも費用がかかりますが、これは同時に入居時の一次費用を高額なものにしてしまい、入居の間口を狭くするというデメリットも抱えているのです。

もし、審査により、家賃支払いに問題ないことが事前に把握できれば、滞納保証をつけることなく、よい属性の方をあなたの物件に取り込むことが可能になります。

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