コラム紹介
不動産管理の現場には、あなたのアパート経営にとってプラスとなる情報が溢れています。
・家賃滞納をどのように回収しているか？
・日頃どのように入居者とコミュニケーションをとっているか？
・入居募集をしている現場の営業マンとどのように接しているか？
などなど、不動産管理会社で日常おこるちょっとした事例などをご紹介しています。
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不動産管理の現場には、あなたのアパート経営にとってプラスとなる情報が溢れています。
・家賃滞納をどのように回収しているか？
・日頃どのように入居者とコミュニケーションをとっているか？
・入居募集をしている現場の営業マンとどのように接しているか？
などなど、不動産管理会社で日常おこるちょっとした事例などをご紹介しています。
せっかくの広告料が裏目に！？
繁忙期も3月中旬に入り、いよいよ終盤になって
きました。
私の方は、一つの物件で退去が重なり、一時、空室率
５０％という危機的な状況があったのですが、何とか
満室にこぎつけることができました。
とはいえ、3月末にまた退去がでますので、まだまだ
安心できない状況です。（＞＜）
人はやっぱり気持ちで動く！？
「シュークリームを持参したら、めっちゃくちゃ
喜ばれましたー！」
ある大家さんからうれしい実践報告が届きました。
詳しくお聞きしてみると、空室を抱えておられたの
ですが、申込から無事に成約し、そのお礼を
仲介会社さんへ持っていった、ということでした。
銀座のホステスさんと入居契約
また一つ、空室が決まりました。
お部屋を見て、次の日に契約するというスピード成約
でした。
夜の見学だったので、日当たりなどを気にして、
また別の日に内見、という風になるのかなとも
思ってしまったのですが、意外にもそのまま申込。
初期費用などもその場でご説明し、翌日には契約と
入金まで完了しました。
家電をタダで譲ってもらう！？
家具家電つきアパートやシェアハウスを運営している
関係で、日頃から、家電量販店のチラシなどを見るの
が大好きです。
照明はもちろん、洗濯機や冷蔵庫など、お買い得情報
には思わず目が釘付けになります。（＾＾
ダメ出しをしてください！
「先ほどは内見案内、ありがとうございました。
反応、どんな感じだったかと思ってお電話しました！」
こんな感じで営業マンに内見案内の手ごたえをヒアリング
するようにしています。
沈みゆく船、確固たる決意
先日ある大家さんと打ち合わせをしていたのです
が、とても印象に残った場面がありましたので共有
させていただきます。
「私たちはおそらく、なにも改善しようとはしない
大家さんや不動産会社に比べれば現段階では数歩先
を行っていると思います。
無理矢理にでもウリを作ること
例によってまた空室でＤＩＹしてきました。
今回は、ドレッサー。
↓ ↓ ↓
http://blog.livedoor.jp/tanishin/archives/cat_50032028.html
といっても、「無印良品」で売られてる鏡と飾り棚をつけただけ。
下地が石膏ボードでも簡単に取り付けられるという商品だった
ので試してみました。
あとは、腰かけをおけばいい感じになるのではないかと・・・（＾＾；
定期的な空室確認
あけまして、おめでとうございます。
今年もアパート経営に役立つコラムになるようがんばりますのでよろしくお願いします！
今年一発目の仕事は退去後の空室確認。
先日帰省から戻ったのですが、そのまま空室に直行しました。
前倒しの入居募集とコミュニケーション
「すいません、谷本さん、申し訳ないんですけど、12月末で退去させていただきます。
こちらで仕事がうまくいかず、実家に帰ることになりました。」
先月末アパートの入居者さんから退去連絡がきました。
一つの「マイホーム」に拘らない！？
先日、八千代市にて当社企画物件見学会を行いました。
ご来場いただきましたみなさま、寒い中ありがとうございました。ｍ(_ _)ｍ
当日、その見学会場でいつものように土地活用や空室対策についてのご相談をお受けしていたのですが、その中でこのコラムでも取り上げておきたいトピックがありましたのでご紹介いたします。
家賃設定をできるだけ低くする、という戦略？
先日、土地活用コンサルティングで携わらせていただいている案件のクライアント様より印象的なお言葉をいただきましたのでご紹介させていただきます。
私が個人のアパート経営考えていることでもあったのでなおさらでした。
どんな話だったかというと、
「家賃は高すぎず、相場で考えて手ごろな住みやすい設定にしてあげるのがいい。」
という内容です。
「自分サイズ」の不動産投資
先日、
「不動産管理についてだけじゃなく、たまには不動産投資についても書いてください。」
とこのコラムの読者さんよりお便りいただきました。
そこで、今年の振り返りとして、久しぶりに不動産投資の近況報告をさせていただこうと思います。
たかが照明、されど照明・・・
先日の夜、仕事帰りにＩＫＥＡに行き、照明を調達してきました。
現在携わらせていただいている新築の企画で、新築当初から照明計画を工夫しようということになりました。
確かに、新築のときの照明というと、普通の蛍光灯をつけてしまっているだけだったなと思い、クライアント様とお話して、照明まで凝って考えてみようということになったのです。
シルバー人材さん、引退
先日、掃除をよくしていただいていたシルバー人材さんが引退されるとのことで、送別会を兼ねて飲みにいってきました。
この数年間、一生懸命物件の掃除に取り組んでくれた方でした。
始終楽しい会だったのですが、そのシルバー人材さんは、
「自分のような人間に掃除という仕事を与えてくれてありがとう。
おかげで生活に張りがでて、毎日を精一杯生きることができた。」
ということを繰り返しお話しされました。
金利と写真
今回は前回までのコラムでご紹介させていただいたトピックについて実践報告させていただきます。
１．金利の交渉
銀行に金利の交渉をしてみます、とお話してましたが、さっそく金利交渉に臨んでみました。
結果は、金利交渉に成功。
なんと０．５％も金利が下がることになりました。
私は日本政策金融公庫と地銀から借りているローン以外は3％以上の金利ばかりでしたので、これはものすごくうれしい結果となりました。
外国人入居、虚偽申告・・・
「谷本さん、この方おそらく、ウソをつかれてます。」
先日外国人の内見希望者をご案内したところ、入居申込を
いただいたのですが、保証会社の審査結果が否承認ででて
しまいました。
外国人の入居審査では、連帯保証人にできる方がいないことが
多いので、やはり保証会社を利用することが多くなります。
メタル、メタル、メタル！
最近、リフォームの中でマイブームになってるのが、
メタル調のもの。
↓ ↓ ↓
http://blog.livedoor.jp/tanishin/archives/cat_50032028.html
特にコンセントプレートなんかが手軽で見栄えがよくて
お気に入りです。（＾＾
見学者さんからの評判もなかなかＧｏｏｄでいい感じ。
入居者さんの人員変更確認
先日アパートの入居者さんから、
「洗面台の蛇口がとれてしまいそうだから何とかしてほしい。」
というような連絡が入りました。
さっそく業者さんを手配してこの問題は解決したのですが、電話を
切る時に、
「その後お子さんの状況はどうですか。」
と質問してみました。
金利交渉開始！
これまで毎年一つは物件を買い増ししていく、という
目標を立てていたのですが、今年も無事に目標を達成
することができました。
もっとも、直近で購入した戸建はまだリフォーム中で、
まだ満室にはなっていませんが。。。
また選んでくれてありがとう。
「谷本さん、さっきの最後の一言、あれ何なんですか！」
再契約業務を終えて入居者さんをお見送りした後、
女性スタッフＩに声をかけられました。
「何か不味いこと言ってもたかいな・・・。」
とドキドキしながら聞いてみると、
「それでは改めて２年間、またよろしくお願いします！」
というのが印象に残ったようなのです。
エアコン、自転車の無料回収サービス
先週ゲストハウスのエアコン設置工事を行いました。
実はご入居当初からエアコンが壊れていて、それを
承知の上でご入居いただいていたのですが、さすがに
これだけ暑くなってくると、熱中症にでもなっては
困ると思い、工事手配した次第です。
清掃のおじいちゃんと飲みに行ってきま〜す！
先週当社管理スタッフ２名が物件の清掃をしていただいて
いるシルバー人材の方と夏の暑気払い？に出かけていき
ました。
昨年も同じようにシルバー人材の方と飲みにいってきた
わけですが、私はこのような関係、とっても大事じゃない
かなと思ってます。
ゴミ捨てマナーの意識付け
「お宅のアパートの住人のゴミの出し方が悪いから
今すぐきて掃除しろ！」
いきなり私の携帯電話にクレームの電話がかかって
きました。
電話主は、アパートのある町内会の会長さんと名乗
っています。
Give&Giveの精神？
先日無事に（？）キャバクラ嬢との契約を終えました。
（キャバクラ嬢さんとのやりとりはバックナンバーで
確認してくださいね〜。）
はじめの家賃については何度かの分割払いで支払って
もらう予定です。
一部入金もしてもらい、これでドタキャンがなくなった
ので一安心。（＾＾
好きな家賃で住めます！？
３点式ユニットバス、１５平米の狭いワンルーム、築３０年弱、
駅徒歩１０分以上の物件で空室３室に立て続けに入居申込が
入ってきてます。
さらに、この物件の近くの物件にも相乗効果で申込が入りま
した。
決めては今更ながら仲介会社周り。
直感を大事にすること
前回お話してました水商売の方ですが、先日
シェアハウスにご案内したところ、即決されて、7月より
入居されることになりました。
業界の裏事情なども聞けてなかなかおもしろかった
です。（＾＾
キャバクラ嬢からの問い合わせ！？
「実は私、キャバクラで働いてるんですけど、
住めますか？」
個人で運営してるシェアハウスでこんな問い合わせ
が入ってきました。
「ん？なんかこのシチュエーション、前にもあった
な・・・。」
と思い返してみると、はじめに不動産投資した１棟目の
シェアハウスでも同じくキャバクラ嬢からの問い合わせ
対応をしたことがあったんですね。
営業マンに好かれる部屋
地震の影響でアメリカ人入居者さんが泣く泣く
帰国せざるを得なくなってしまった、というお
話を以前させていただきました。
4月末に空いたこの部屋を入居募集してたので
すが、ようやく入居申込が入り、成約となり、
ほっとしています。（＾＾
我が家は「半壊」らしいです・・・
「やばいで、うち、半壊らしいで・・・。」
奥さんからのメールで血の気が引きました。
３月の地震で今自分が住んでいる戸建も少なからず
被害がでました。
具体的には屋根の瓦がずれてしまってけっこうひどい
状態になってしまったのですね。
家賃支払いについてバトル！？
「みんな歯を食いしばってがんばってるんです、
だからAさんも今は踏ん張りどころじゃないですかっっ！」
入居者さんとはじめてバトルしてしまいました。
入居者Aさんは震災の影響で仕事がなくなってしまい
ました。
家賃支払いの優先順位を高めてもらおう！
私の物件の入居者さん、収入源などの理由で滞納
される方が多くなってきています。
このところ話の引き合いに出しているカフェ難民さん
ですが、住宅手当の入金までまだ時間がかかるらしく、
やはり滞納になっています。
もちろん、少ないアルバイト収入の中でも一部入金
してもらうようにはしてるのですが、なかなかスムーズ
にはいかないものです。
独自で入居者を探す努力が必要！？
ゴールデンウィークが明けましたがいかがお過ご
しでしょうか。
私は変則的で、ＧＷ中もずっと会社で空室照会を
受けていました。
電話が鳴りっぱなしの日もあればまったく問い合わ
せのない日もあり、いろいろでしたが、どうにかこ
うにか入居申込も獲得できたような状況です。
ただ、どうしてもワンルームタイプの入居募集が
キツい。
強制帰国？無断帰国？
「ハロー、シン、最近地震すごいけど大丈夫。
こっちも元気なんだけど、ちょっと伝えないといけ
ないことがあってね・・・。」
今週は意味深な外国人入居者Ｒさんからの電話で
スタートしました。
Ｒさんは昨年、ルームシェアのシェアメイト募集
掲示板から直接私の物件に問い合わせのあった方
です。
シェアメイト募集掲示板は、今ではシェアメイトを
募集するだけのものではなくなっています。
「普通の賃貸として借りたい人を探す」
というようなコーナーがあって、大家さんが直接
入居募集できるようになっているものもあるんで
すね。
（この当たりは過去のコラムにも書いてますので
バックナンバーをお読みくださいね〜。）
カフェ難民さん、住宅手当獲得か！？
「やりました〜、谷本さん。市役所が住宅手当だして
くれるらしいです！」
先週お話してたカフェ難民さん、住宅手当の緊急特別
措置事業についてお話したところ、即日に行動してく
れました。
それで、市役所から住宅手当を出しますので申請書
書いて提出してください、と言われたというのです。
間接的な被災者も助けたい・・・
「すいません、どうしても家賃が払えなくなり
ました・・・。」
先日入居者さんから悲痛な電話連絡が私の携帯
まで入ってきました。
このコラムの中でも何度も登場している例の
カフェ難民さんからの連絡です。
（カフェ難民さんについてはバックナンバーを
ご覧くださいね。）
話を聞いてみると、
広島からも支援表明あり！
先週、私の運営している千葉のシェアハウスに
広島から見学者がありました。
何でまた広島からわざわざ千葉に？と思ったの
ですが、どうやら、親の介護問題が落ち着いた
ので、以前仕事をしていた関東に戻ってまた
バリバリ働きたい、ということのようでした。
医療関係の仕事ということもあり、関東では
地方より魅力のあるセミナーも多いから、とも
おっしゃっていました。
被災者からの問い合わせ
先日福島県の被災者から問い合わせがありました。
・原発が原因で避難してきた。
・現在都内の知人宅に身を寄せているが、これから
住む場所を確保したい。
・どの不動産業者に連絡しても断られた。
・両親は自分達とは別の知人宅にお世話になっている。
とのこと。
そこで、事前に打ち合わせていた通り、さっそく空室の
一つにご入居いただくことになりました。
補助金もらえそうです！
１ヶ月ほど前、ある大家さんから、
「谷本さん、ストック活用型住宅セーフティネットって
いうリフォームの補助金の話知ってます？」
という連絡がありました。
昨年末の住宅新聞の記事でこの補助金のことを知ってたの
ですが、
「どうせ手続きが複雑だったり、割に合わないリフォーム
が要件になってたりして、面白みはないんだろうな。」
ぐらいにしか思っていませんでした。
あなたは相談しやすい大家さん？
先日携帯電話に入居者さんから着信があり、何事
かと思ってでてみると、勤務先が倒産してしまった、
とのこと。
「大家さん〜、勤務先が突然倒産してしまいました。
４月からの仕事先は斡旋してくれるらしいんですが、
この２ヶ月ほど、収入の目途が立たなくて・・・。
ご相談なんですが、毎月のお家賃を１〜２万円、この
２ヶ月間だけ少なくしてくれませんか。
満室になるかどうかなんて誰にも分からない
先週、畑付き戸建賃貸の完成見学会を開催したのですが、
あいにくの大雪でした。
にもかかわらず、ご来場いただいたみなさま、本当に
お疲れさまでした。
ご参加された方みなさんに、
「戸建賃貸で、これだけの畑スペースがあって、さらに、
この設備だったら、そりゃすぐ満室になるでしょ。」
とおっしゃっていただけ、とってもうれしく思いました。
屋号をつけるという方法
気がつくと、もう１月も最終週になってきました。
さすが繁茂期だけあって空室に対する問い合わせ
も旺盛で、決まる空室はどんどん決まっていって
います。
一方、決まりにくいお部屋はやっぱり問い合わせ
も厳しい状況です。
友人紹介制度
不覚にも胃腸炎になってしまいました。（＞＜）
このコラムも布団の中でヘロヘロになりながら書いて
います。。。
子供から奥さんへ、そして私に回ってきたのですが、
どうやらどんどん強力になってくるらしく、嘔吐・下痢・
腹痛・発熱と一通りの症状が一度にやってきた感じです。
家族全滅。
いや〜、ひさびさにツライです。
とそんなときにもいいニュースが。
物件を整理する時間を割くこと
不動産業界は年末年始休みが明けると慌しく
繁茂期に入っていきます。
やはり今年も退去や空室募集対応でいきなり忙しく
なってきました。
新築物件の入居募集が重なっていることもあります
が、昨年末の退去が多かったため、先日までの退去
をあわせるとかなりの空室がでてきています。
そんな騒音トラブルってあるんかいな・・・
早いもので今年も残すところあと１週間。コラムの
方も年内はこちらで最後です。
今年は２物件を購入しましたが、これも含め所有物件
は何とか満室稼働で年内を締めくくれそうです。
年末の申込には要注意！？入居希望者の経歴詐称
年末の入居申込には要注意、とよく言われていますが、
先週獲得した入居申込で事件が発覚しました。
いつものように連帯保証人さんの保証の意思確認、勤務先の
在職確認でご連絡していたのですが、勤務先にお電話した
ところ、
「その方は３年前に退職されています。」
とのこと。
入居者の気持ちを考えた不動産投資？
先週末も複数件、入居申込が入っていい感じでスタート
しました。（＾＾
でも、各オーナー様との打合せや、入居者さんとの交渉、
また、大型リノベーション案件も進むことになってけっ
こう忙しい。。。
さてさて、前回お話してました、無断カギ交換の件ですが、
うれしいことに、Ｕ９の鍵がディンプルキーになってかえっ
きました。
まさに、不幸中の幸いで、内心ラッキーだったなとほくそ
笑んでいます。（＾＾
勝手にカギ交換は困ります。。。
１１月下旬になって、空室物件に一気に申込が入って
きました。
変な時期に退去が続いて正直焦っていたのですが、
申込がたくさん入るとやっぱり気持ちが落ち着きます。
おおがかりなユニットバス交換中のお部屋にまで申込が
入って、日ごろから仲介会社さんと関係作りしておいて
よかったと実感。（＾＾
リノベーション途中での申込なので、大家さんも
ほくほく顔です。
法律と不良入居者対策
先日、不良入居者対策の相談で、大家さんと一緒に
法律事務所を訪問しました。
法律相談を受けること、みっちり、２時間。
いや〜、長かった。。。
しかしながら、かなりの収穫ありました。
今回ご相談した不良入居者というのは、
ペット無断飼育を斡旋するってどういうこと？
ひさびさに腹の立つ事件が当社管理物件で発生しました。
ペット飼育不可のお部屋で、入居者さんがペットを無断
で飼われていたことが発覚したのです。
確かにこれは賃貸借契約違反ですが、今回腹が立ったの
はこの入居者さんに対してではありません。
入居をあっせんした仲介会社の担当者についてです。
空室率６０％ってほんまかいな？
先週博多へ高齢者住宅の導入セミナーに参加してきました。
行ってみて、びっくり、話には聞いていたのですが、福岡
ってほんとに空室率がすごいんですね。
そのセミナーで知り合った地元の大家さんにお聞きした
のですが、
「空室率６０％ぐらいのアパート・マンションなんて
ゴロゴロしてるよ。」
とのこと。
ボロ戸建買いました。。。
先日、近所の不動産会社から、
「谷本さん、また安い戸建がでたので見てみませんか？」
がきたので、さっそく内見してみました。
外観を見た瞬間、あまりのボロさに、
「ああ、これはダメそうだ・・・。」
と感じたのですが、中を見てみると、意外にまだまだ使え
そうな物件でした。
価格がまだ決まってないということでしたが、最近人間
関係のできてきた担当者のＫさんをつついていると、だいたい
の交渉ラインが見えてきました。
当て馬物件ってどういうこと？
先日、
「すいません、実は先日申込を入れた○○、キャンセル
になりそうです。。。」
と、申込が入っていた物件について、仲介担当者から連絡が
入りました。
申込が入っても、必ずこういったキャンセルはあるものなの
ですが、分かってはいても、キャンセル連絡がくると、申込
時にスタッフ間でも喜んでしまうだけにやっぱりショック
です。（＞＜）
でも、今回のキャンセルの理由が、またおもしろい（というか
変？）なのでご紹介します。
生活保護の実態をおさえておこう！
先日、「生活保護申請マニュアル」というタイトルの本を
読みました。
↓ ↓ ↓
http://blog.livedoor.jp/tanishin/archives/cat_966340.html
タイトルの通りなのですが、どうやって生活保護を申請して
いかに生活保護を受けるか、ということを著者の湯浅さんが
非常に分かりやすく解説してくれています。
空室対策に格安アイテムをフル活用！
休日を利用してまたＩＫＥＡにいってきました。
土日だとけっこう混んでいるのですが、私は平日に
しか休めないので、平日ＩＫＥＡを楽しむようにして
ます。
平日は人が少ないし、ＩＫＥＡカフェも平日だとドリンク
無料なのでけっこうお得です。（＾＾
今日は以前ご紹介したラッシュの石鹸と同じように、
空室用芳香剤の代わりになるアイテムを発見したので
ご紹介したいと思います。
物件を同一エリアに集中させるメリット
個人で運営しているシェアハウスに退去連絡がきました。
自分もシェアハウスの一員として住んでいて、結婚を機に
移り住んだのですが、それからは本当に何もせず放置状態
にしていました。
正直なところ、一度でてしまってからは、時々行こう行こうとは
思いながらも、忙しさにかまけて行きそびれていました。
住んでいたときは自分で管理人を兼ねていたので掃除も
していましたが、自分がでてからはどうなっているだろう
かと今から心配しています。
きっと荒れ放題なんだろうな・・・（＞＜）
入居者には筒抜け？家賃不均衡
空室の入居募集環境が厳しくなってきているだけではなく、
最近感じるのは、既存入居者の更新や再契約も今まで通り
にはいかないな、ということです。
これまでも更新料等に関するトラブル事例などをご紹介し
てきましたが、最近多いのは、
家賃に関する既存入居者からの交渉
です。
どのようなことかというと、
入居前の事前チェックを怠ると・・・
今週は週明けから外人さん対応に追われてます。
一発目は、事務所の外に置いてある募集看板を見たアメリカ
人Ｄさんの物件案内。
二発目は、先週末入居いただいた、これまたアメリカ人Ｊさ
んからの設備トラブル対応。
でも、うれしいことに今回は私ではなく、スタッフの吉成君
が対応してくれたんですね。（＾＾
単に入居者の番が回ってきただけだよ・・・
先日、いつも管理物件の客付でお世話になっている
仲介会社の社長さんとお話する機会がありました。
けっこうガツンと言われてしまったので、みなさんにも
共有したいと思います。
トラブルをチャンスに変えたい・・・
少し前にお話していた、電気関係のトラブルがようやく
落ち着きそうです。
どのようなトラブルだったかというと、
「エアコンのコンセントから火が出た。何とかしろ！」
というもの。
芳香剤を「石鹸」変えてみました！
「空室に芳香剤をおくと良い」ということも大家さんの
間では一般的になってきました。
（そうはいっても、実際の入居募集の現場ではまだまだ
そのような空室対策グッズなどは設置されていないお部屋
がほとんどですが。）
連帯保証人なりすまし事件！？
５月に購入した物件、先月で満室になったので、ようやく
これで落ち着くかと思っていたのですが、今度はトラブルが
次から次へと起こってきます。
具体的には、
・家賃滞納
・設備故障
・騒音問題
などなど。。。
設備故障は、具体的には、
「エアコンコンセントから火花が飛び散ったぞ、何とかしろ！」
というもの。急遽電気業者さんに対応いただいたのですが、
まだ完全には解決できてません。
ただ、話としては、大家さんであれば知っておいた方が良い内容
ですので、また機会を改めてお話させていただこうと思います。
知っておくと思わぬ助っ人になる「マイナー」ローン！？
少し前にリフォーム資金調達法でお話した内容について、けっこう
な反響がありましたので、今回も資金調達法の続編をお話したいと
思います。
今回アタックしてみたのは、Googleで「不動産担保ローン」と
検索して、でてきた会社に片っ端からローン打診していく、と
いうアナログな方法です。
「おいおい、そんなやり方で大丈夫かよ。」
という声が聞こえてきそうですが、案の定、携帯電話に怪しい会社
からちょっと名のしれた会社までガンガン電話がかかってきます。
（＞＜）
家賃交渉分は寄付したものと考える！？
個人で運営している物件が無事に満室になりました。
５月末に購入したアパートが空室３室、以前から保有している
物件の空室が１室、計４室の空室を抱えていたのですが、無事
満室となり、ほっとしてます。
あまりにうれしかったので、思わず自宅で祝杯をあげてしま
いました。
全体戸数として多くないのにこれだけの空室を抱えてると、
ローン返済が怖くて怖くて。
それだけにめっちゃくちゃうれしかったのです。（＾＾
フロアタイルの活用
最近新築の企画、中古物件のリフォームに「フロアタイル」
をフル活用しています。
「今さらフロアタイル？そんなもの当然知ってますよ。」
とおっしゃるかもしれませんね。
でも、私が使っているのは、
「置き敷きフロアタイル」
と言われているもの。
そのままですが、「床に置いて敷く」だけで、さも、フローリング
のようになってしまうタイルです。
リフォーム資金の調達方法
５月に購入した物件や、最近空室になった部屋などを、
このところ立て続けにリフォームしています。
単なる原状回復工事にとどめず、この機会にと奮発して
リフォームしてるのですが、資金がどんどんなくなって
いってしまいますね。
家賃を上げることを期待してリフォームするのではなく、
一日でも早く空室が決まるようにとフルリフォーム。
２〜３ヶ月空けておくよりも、できるだけ他の部屋と
差別化できるようなリフォームをして仲介営業マンが
入居を決めやすいと感じてもらえるようにお膳立てを
するのが大家の役目だと考えています。
滞納保証審査でみすみす「機会損失」してませんか？
ここ最近、gaijinpotという外国人入居募集サイトに登録し、
外国人入居に積極的に取り組んでいます。
今までは無料登録サイトで外国人の入居募集をしていたので
すが、gaijinpotというのは有料のサイトです。
さすが有料のサイトだけあって、無料サイトに比べ、かなり
の反応があります。
しかしながら問題点が。。。
それは、無料サイトと比べ、問い合わせの英語レベルが破格に
高いことです。
無料で入居募集できるようなサイトだと、日本人も混じって
いるためか、片言や簡単な英語で対応できていたのですが、
このgaijinpotからの問い合わせは、容赦なくネイティブイング
リッシュでくるのです。
地域で客付しやすい物件として認知してもらう
築２０数年、３点式ユニットバス、居室面積１５平米・・・。
先週まで空室２つ、おまけに、追加で退去がでて原状回復工事待ち
だったアパートが今週で満室となりました。
原状回復工事待ちのお部屋は内見せずに、写真と動画だけで成約。
「ほんまかいな？」
と言われそうですが、本当の話です。
ネットカフェ難民受け入れました。。。
先日門戸を思いっきり広げて入居募集してみる、という
お話をさせていただきましたが、１週間で、ちらほらいろ
いろな問い合わせを受けました。
家賃交渉や初期費用の交渉はもちろんのこと、
「生活保護者や外国人ＯＫですか？」
といったような照会です。
もちろん、どの問い合わせにも、
「まず申込ください。基本的に余程おかしいという方でない
限り、受け入れますから。」
とこたえています。
この機会に、
「あの大家さんだったらこのような方でも相談できるかも？」
という雰囲気を作ってしまえればベストです。
でも、中には返答に困った問い合わせもありました。
どんな交渉も受け入れます！？
前にお話していましたアパートの決済が無事に終わり
ました。
決済自体は非常にスムーズ。
最後は売主さんに、
「また他の所有物件売りに出されるときは、是非私に
教えてくださいね！」
とご挨拶して別れました。
売主さんは、思ったより早く物件が売れたということで、
ニコニコ顔。
さらに、
「もしも」のことがある前に！？
前回高齢者円滑入居賃貸住宅制度についてお話させて
いただきました。
高齢者からの入居を頭ごなしに否定してしまうので
はなく、選択肢の一つとして検討することができれば
非常に有効な空室対策になる、ということでしたね。
しかしながら、高円賃として登録し、仮に問い合わせが
あったとしても、リスクヘッジの方法をおさえておかな
いとこわくて自信をもって入居を受け入れることはでき
ないですよね。
実際にこのコラム読者さんからも、
「具体的にどんなリスク回避策があるの？」
といったご質問をいただきました。
そこで、今回は高齢者入居に関し、貸主側としてできる
ことを考えていきましょう！
高齢者円滑入居賃貸住宅に再登録してみました
高齢者円滑入居賃貸住宅、通商「高円賃」にアパートを
再登録してみました。
高円賃とは、高齢者の入居を拒まない賃貸住宅として登録
されたアパート等をいいます。
特にアパートをバリアフリー化したりといった要件がない
ため、これまでは誰でも登録できていたものでした。
以前から登録をしていたのですが、制度に変更があり、5/19より
新しい基準での登録がスタートしています。
仲介営業マンの本音って？
最近リフォームに凝っています。
リフォームといっても最近流行りのリノベーションなどの
大がかりなものではなく、地味な工事ですが。。。（＾＾
今空室がどんどん増えてきていますが、本当に決まりにくい
のが狭い１Ｋタイプのお部屋。
いくらクロスを全面張り替えてピカピカにしたとしても、
市場に同じような部屋がありあまっているため、なかなか
内見にさえたどりつかれない、というのが実情ではないで
しょうか。
退去立会い時に情報収集
先日アパートの退去立会いに行ってきました。
いつも思うのですが、入居者から退去連絡を受けたときは、
すぱっと気持ちを切り替えていくのが重要です。
確かに、退去連絡がきたときは、
「ああ、またこれで空室が一つ増える・・・。」
「原状回復工事にどれぐらいお金かかるんだろ・・・。」
「何でこんな時期に引越しされると入居募集しんどい
よ・・・。」
といった退去に関するマイナス面にばかり意識がいってしま
いがちです。
動画を活用した入居募集
４月に入り、ようやく繁茂期が終わりました。
１〜３月期は割合順調に空室が決まっていたのですが、
３月後半から一気に引っ越しされる方がでてきて、今
現在は繁茂期を上回る空室を抱えています。
ですので、あいかわらず土日フル営業しながら四苦八苦
しています。（＞_＜）
そんな中、先日ポータルサイト運営会社の一つ、アットホーム
の担当者と打合せする機会がありました。
銀行の意外な融資審査基準
今回はコーヒーブレイクとして、自宅併用賃貸物件について
の最新トピックをお伝えいたします。
先月は東川口・横浜にて自宅併用賃貸物件の完成見学会
を行ったのですが、
・マイホームをこれから新築したい！
・でも、経済的負担を限りなく抑えたい！
・不動産投資の第一歩にしたい！
という方から多くのご参加をいただきました。
頭でっかちな入居審査をしていない？
先日日本不動産コミュニティ（J-REC）へ部屋探し
を一緒にしてほしい、という電話がかかってきました。
「地方から娘が就職で上京するのですが、知り合いは
もちろん、不動産屋さんなどどこに頼めばよいのか分か
りません。
J-RECであれば信頼できそうなので部屋探しを手伝って
いただけませんか？」
という内容です。
胸をはって再契約（更新）に臨もう！
最近再契約業務を毎日コツコツと行っているのですが、
更新料裁判を持ち出し、クレームをつけられることが
多くなってきました。
先日も、
「再契約っていったって要は更新と同じことだろ？裁判
にもなってるし、お金なんて払う気ないね。」
とか、
あなたの緊急トラブル対応大丈夫？
先日同僚スタッフＹが個人で経営しているアパート
で、ガストラブルが起こりました。
複数の入居者から夜中の１２時に、
「シャワーを浴びてたらお湯がでなくなった。
こんな真冬にお湯がでないのは困るからなんとかしてよ。」
というクレームの電話がスタッフＹの携帯に入ってきたの
です。
一方、ガス業者からも連絡がきて、
「Ｙさん、すいません。実はプロパンガスボンベの交換
ができておらず、ガスが切れてしまっていたようなのです・・・」
とのこと。
家賃3000円UPコース！？
昨年から何かと問題になっている更新料問題ですが、
これだけ毎日更新・再契約業務を行っていると、
やはり、
「更新料についてニュースで見たのだけど・・・」
とおっしゃる入居者さんが中にはでてきます。
定期借家契約であれば、
「この場合の賃貸借契約では、更新という考え方がなくて、
今回お支払いいただくのは、再契約に伴う仲介手数料なの
です。」
という説明もできるのですが、普通賃貸借契約のままの
入居者さんについてはなかなか苦しいところです。
え！？火事？更新時に家財保険加入を確認しよう！
先日妻の実家で火事がありました。
妻の父は小さいアパートや戸建をいくつか賃貸して
いる大家さんなのですが、そのうちの古い戸建が
全焼したというのです。
詳しく聞いてみると、放火などではなく、入居者の
火の元の消し忘れが出火原因ということでした。
幸いなことは、ケガ人などはなく、また、近隣への
延焼もないことでした。
ところが、火災保険の加入について問題が起こって
きたのです。
更新は入居者満足度UP！？
最近管理物件の再契約業務を一日１〜２件ずつ行って
います。
当社では定期借家契約の形態をとっているので、「更新」
という概念がなく、新たに賃貸借契約を締結する、という
形になります。
そのため、重要事項説明から必要になってくるので、これが
けっこう時間がかかります。。。
かなり早口で事務的に淡々と進めたとしてもやっぱり１時間
はかかってしまうのですね。
２枚舌を使う不動産会社に憤り
久しぶりに強い憤りを感じました。
何に腹が立ったのかというと、ある会員さんが仲介管理を任せている不動産会社の対応についてです。
先日会員のSさんが空室・管理相談で来社されました。
お話をお伺いすると、何でも初めて購入したマンションの空室がなかなか決まらず、複数戸空いてしまっている、というのです。
退去連絡時の悪あがきが功奏す！？
前回のコラムでは退去連絡がきたときの対応法についてお話しました。
退去すると告げられても慌てずに落ち着いて、まずは、引越しの理由を聞いてみよう、ということでしたね。
その上ですかさず家賃減額や更新料無料化の提案などを行うことで解約を防げる可能性もあるのです。
「そんなうまくいくわけないでしょ。だって、退去連絡がくる前に引越し先の物件を決めてるわけでしょ？」
と言われるかもしれませんが、それでも、可能性はゼロではないと思うのですね。
といいつつも、やっぱり解約を防げる可能性は低いと思います。（T T）
ところが、つい先日、前回ご紹介した退去予定者からまた電話がかかってきたのです。
退去連絡時にも慌てず解約抑制！？
先日ある物件の入居者から退去連絡がありました。
賃料が安い物件に引越すことに決めたので、退去手続きをしたい、という内容です。
さっそくオーナー様へご報告させていただいたところ、
・場合によっては家賃を下げるので、どれぐらい安い部屋に決めたかまずは聞いてみてほしい。
・更新料がネックになっているのであれば、更新料を無料にしてもよいので、交渉してほしい。
・最大で１万円程度は相談にのる。
というご要望をいただきましたので、さっそく入居者にヒアリングの電話をしました。
住宅手当緊急特別措置事業
今年も残すところあと１週間になりました。
先週末から年末駆け込みといわんばかりに空室物件に立て続けに申込が入り、入居審査・契約書類作成業務をドタバタと行っています。
駆け込みで、特に年末の申込は入居者属性の点で心配なので、ここは保証会社なども活用しながら審査を進めました。
他の物件で家賃が払えなくなって部屋探しをしている方などだったら最悪ですものね。
業者さんにも逆にお歳暮！？
今年もあとわずかとなってまいりました。
残念ながら当社では、空室をいくつか抱えたまま来年を迎えることになりそうです。
12月というと、どうしても引越しされる方は少なくなります。
逆にこの時期に急に部屋を決められる方は、他のアパートを滞納等で追い出された、といった理由で部屋探ししている可能性もありますので疑ってかかった方がいいとも言われてい
ます。
そうはいうものの、空室は一刻も早く決まってほしいものですよね。（- -;
「ティッピング・ポイント」って？
先日ご紹介した、「ティッピング・ポイント」という本について、「どんな本？」というお問い合わせがあったので、アマゾンからご紹介しますね（＾＾
ティッピング・ポイント―いかにして「小さな変化」が「大きな変化」を生み出すか
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マルコム グラッドウェル
飛鳥新社
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おすすめ度の平均: 
退屈。
事実を読み解くというスタンスが感じられる本 A little book, a big idea 知見まで昇華している”爆発的拡大”の力
バタフライ効果
ぜひぜひご一読を。。。
家賃相場は誰が決める？
今、賃貸市場では、入居者の動きが少ないと言われています。
法人需要が激減し、個人も引越しを控えているというデータもあります。
また、そもそも法人が転勤自体をさせない、ということも、大きい要因のようです。
このような状況は、景気が劇的に回復でもしない限り、当面続くものと思っています。
私はもともと生命保険会社に勤めていたのですが、景気が悪くなったときに家計で削られるのは、まず生命保険料、と言われていたのを覚えています。
毎月固定的に支払うもので差し迫った必要のないもの、というのが生命保険なのですね。
ところが、このごろ痛切に感じているのは、今明確に家計で削られているのは、
「家賃」なのではないか、ということです。
大家検定キャンペーン
日本不動産コミュニティからのお知らせです。
なんと、動画クイズに答えて全問正解すると、大家さんになれるというキャンペーンがはじまりました。
かなり大胆なキャンペーンです。。。
日頃からアパ・マン経営について勉強されている方、腕試しのつもりでどうぞチャレンジしてみてください！
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「管理」と「仲介」を分けて考えてみよう！
前回は、一般募集と専任募集のどちらがあなたにとってぴったりなのかについてお話いたしました。
管理委託の場合には、一般募集することができない場合があり、これを何とかできないか、というのが
問題点でした。
でも、実はやりようによっては、管理委託しておきながらも、一般募集することも不可能ではないのです。
「えー、本当かな？もしできるのならぜひやってみたいのだけど。」
今回は管理委託しながらも、一般募集する方法についてお話していきたいと思います。
一般募集と専任募集、結局どっちがいいの？
前回は、管理形態と入居募集方法との関係についてお話いたしました。
管理形態によっては、入居募集依頼方法が限定されてしまう可能性がある、ということでしたね。
今回は、これを踏まえ、いよいよ専任募集と一般募集、のどちらがあなたにとってぴったりなのかについてお話していきたいと思います。
一般募集と専任募集、どっちがいいの？
前回は、一般募集と専任募集のメリット・デメリットについてお話いたしました。
どちらが良い・悪いということではなく、それぞれに長所・短所がある、ということでしたね。
今回は、専任募集と一般募集、のどちらがあなたにぴったりなのかについてお話していきたいと思います。
一般募集・専任募集のメリット・デメリットとは？
前回は入居募集の依頼方法について、『一般募集と専任募集』
という２つの方法があることをお話いたしました。
今回はそれぞれの募集方法のメリット・デメリットについて
みていきたいと思います。
一般募集と専任募集〜仲介業者回りをはじめてみたものの・・・〜
あなたが空室を抱えた大家さんだっとします。
「空室がでてしまったので、仲介会社へ入居者の
斡旋依頼をしなければ・・・。」
「物件の最寄の駅とその両隣の駅付近の仲介会社
全てに入居募集をお願いしてみよう！」
「できるだけ多くの仲介会社に告知して回れば
それだけ早く空室がうまるに違いない！」
と考え、仲介業者を訪問しました。
でもあなたは、窓口にでてきた仲介業者営業マンの
ひと言でフリーズしてしまいます。
「仲介業者にお中元」
今回は、客付け不動産会社に対する接し方についてです。
当社では、お中元・歳暮の時期にはお客様だけではなく、管理物件の空室を過去に決めてくれた仲介業者へも贈り物を行なっています。
「えっ、入居が決まったら広告料を支払っているのに、そんなことまでしなければいけないの？」
もちろん、「しなければならない」わけではありません。
でも、ちょっとした気配りであなたの物件に内見者を連れてきてくれる回数が多くなると考えればいかがでしょうか。
「家賃を下げるという決断」
今回は、入居募集する場合の家賃設定についてです。
新築物件の場合、どれぐらいの家賃で募集するか、は利回りを直接左右することになるため、大変重要なことです。
アパ・マンの企画段階では硬めに考えておき、いざ募集段階では少し高めの家賃で募集して満室にできれば最高の状態といえます。
「原状回復費用についての認識」
今回は、管理スタッフのＴ君からの原状回復費用に関するお話です。
先日当社で管理している物件で退去がありました。入居時に原状回復について、明確に取り決めしていたのですが、この入居者さんは、費用を負担するつもりはないとの一点ばり。
「満室になる物件と空室ばかりの物件の違い」
今回は、ケーブルテレビ会社の営業マンと打合せをしたときのお話です。
営業マン：「仕事がら、アパートやマンションに訪問する機会が多いのですが、満室のアパートと空室ばかりのアパートの違いが今ではすぐに分るようになりました。」
私：「どうして分るようになったのですか？」
「入居者とコミュニケーションをとること」
今回は、不動産管理スタッフの佐藤が毎月入居者向けに配信しているお手紙にまつわるお話です。
私たちの会社では、毎月末に入居者に対してちょっとした情報を配信しています。今月は桜にちなんで「桜言葉」（造語です。）について佐藤がＡ４一枚ものでお手紙していました。
「入居者にサプライズを与えること」
今回は、不動産管理スタッフの谷本が個人的に運営するアパートでおもしろい試みをしたようなのでご紹介させていただきます。
以下谷本からです。
「私が個人的に運営しているアパートでは、幸いこの１〜３月は退去がありません。ですので、比較的ゆったりとした気持ちで過ごせて
いるところです。
でも、成功されている金持ち大家さんの事例に習い、入居者に小さなプレゼントをしてみることにしました。