せっかくの広告料が裏目に！？

繁忙期も3月中旬に入り、いよいよ終盤になって
きました。

私の方は、一つの物件で退去が重なり、一時、空室率
５０％という危機的な状況があったのですが、何とか
満室にこぎつけることができました。

とはいえ、3月末にまた退去がでますので、まだまだ
安心できない状況です。（＞＜）

退去理由としては、「実家に帰ることになった。」
「子供が生まれて手狭になったから。」というような
ものばかりで、どうにもならないものばかり。

まだ、「物件の○○なところが問題で・・・。」と
いうのであれば改善のしようもあるのですが、まあ、
仕方ないところですね。

さて、そんな繁忙期ですが、最近、

「広告料３００％、さらに、フリーレント1か月！！」

というような募集図面がＦＡＸされてきたりします。

一時、ファンド物件などでこのような広告をよく目にした
時期がありましたが、最近みかけるのは、空室がどうしても
埋まらずに、最後の手段としての広告料上乗せキャンペーン
なように感じます。

正直、広告料合戦になってしまうのは、ものすごく嫌です。

「結局、お金を出した者勝ちかよ。」

みたいな感じがします。

でも、一方で最近感じるのは、

「家主や不動産会社の都合に振り回されないエンドユーザー
も増えてきている。」

ということです。

確かに、数年前は、広告料を上乗せすれば優先的に物件が
紹介され、申込や成約率が高くなるという状況がありました。

ところが、このところ、広告料を上乗せすることで一時的には
内見が増えるものの、その後パタリと問い合わせすらなくなって
しまう、という現象が起こっている物件がではじめていると
感じています。

実際に仲介会社にヒアリングしてみると、ショッキングな答え
が返ってきました。

「広告料上乗せがあるのはうれしいですよ。

でも、実際に内見させても、他の物件と特に変わり映えが
しないので、エンドユーザーから選ばれないんですよね。

推そうにも、背中をプッシュできる点がないと、僕たちも
ツライです。

成約しないと、結局広告料、もらえないですもん。」

ここで、

・インセンティブなど支払うのは無駄

というわけではありません。むしろ、有効だと思います。

そうではなく、

・インセンティブ以前に、エンドユーザーから選ばれる条件

を満たす必要がある、ということです。

・競合物件よりもキレイな状態にしておく

・「他の物件とはちょっと違うな。」と感じさせるリフォーム
をしておく

・競合物件にはないような装飾をしておく

その上で紹介されるようなインセンティブを考えてみる、と
いうのが非常に大切なことに思います。

でも、

「そんなの当たり前じゃん！」

みたいに感じられるかもしれません。

もし、当たり前のことと感じていただけたとしたら、あなたの
物件は、満室になっていく最低条件が整っています。

でも、もし、そうではないとしたら、非常に危険な状況に
あると考えていた方がいいのかもしれません。

もし、

「広告料をあれだけ払うと言ってるのに、なんで成約して
いかないかな〜。」

と思っている裏で、徐々に物件が紹介されなくなって
しまっているとしたら・・・。

けっこうぞっとする話ですよね。（＞＜）

不動産会社へのインセンティブ以前に、エンドユーザーから
選ばれるお部屋づくり。

基本的なことですが、定期的に再確認してみることが大切
です。

★広告料合戦に突入する前に、そもそもエンドユーザー
のことを考えた部屋づくりができているかを再確認！

今回は不動産会社へのインセンティブとエンドユーザー目線
についてお話しさせていただきました。

何かの参考にしていただければ幸いです。

それではまた次回、「賃貸管理の現場から」をお楽しみに〜。