仲介営業マンの本音って？

最近リフォームに凝っています。

リフォームといっても最近流行りのリノベーションなどの
大がかりなものではなく、地味な工事ですが。。。（＾＾

今空室がどんどん増えてきていますが、本当に決まりにくい
のが狭い１Ｋタイプのお部屋。

いくらクロスを全面張り替えてピカピカにしたとしても、
市場に同じような部屋がありあまっているため、なかなか
内見にさえたどりつかれない、というのが実情ではないで
しょうか。

こうなると、もう家賃設定だけの問題になってしまい、
他の物件との泥沼の戦いに突入です。

もちろん、広告料をだしたり、営業マンに心付けを配ったり
しながら、優先的に物件を紹介してもらう努力は必要です。

でも、これだけでは明らかに不十分になってきています。

実は先日、いつも部屋を決めてくれている仲介営業マンから
こんな話がでてきたのです。

営業マン：

「今１Ｒとか１Ｋとか空いている部屋ばっかりじゃないですか。

居住面積が余程広かったり、賃料が劇的に安かったり、もしくは
設備が本当に新築同様だったりすれば築年数がかなり経った物件
でもお客様におすすめできるのですが、正直なところ、他の物件
と特に代り映えのしない部屋は難しいですね。

もちろん、広告料や心付けをいただけるのはうれしいのですすめ
るようにはしますが、それが築年数のいった特に特徴のない部屋
だった場合、逆にお客様の方から、

『なぜその部屋をススメるの？』

とツッコまれてしまうのです・・・。まさか、広告料をもらって
いるから、なんて答えられませんからね。」

確かに、少し前までであれば、広告料などで優先的に紹介して
くれるように仲介会社に依頼すればそれなりに効果があったかも
しれませんが、よくよく考えてみると、それは、あくまで、

業者を含めた貸主側の都合

でしかないですよね。

部屋探しされる方にとっては、貸主が仲介業者にどれぐらい
費用を払っているかとか、そんなことは関係がありません。

入居希望者が求めているのは、当ったり前のことなのですが、

・家賃が手ごろかどうか

・アクセスも含めて使い勝手のよい部屋かどうか

です。いくら仲介会社への支払いをよくしていても、このポイント
をはずすと、市場から相手にされません。

いくらデザインリフォームしたからといっても、それが家賃相場
を超えてしまうと、とたんに入居募集のハードルが上がってしまい
ます。（もちろん、お金をかけて、リノベーションすれば、家賃
をあげられる可能性は高められるとは思いますが。。。）

反対に、

・相場並みで手ごろな家賃設定

・他の物件と比べて、ちょっと違う印象

のお部屋を作ってしまい、これに、仲介会社への手数料をしっかり
払い、さらに、大家さんが足しげく業者さんを訪問し、もちろん
物件では掃除・挨拶もしっかりと行う、という状態にすれば、満室
になる可能性が飛躍的に高まるのだと考えています。

というのも、今までは、仲介会社営業はしっかり行っていたつもりで、
お金をかけてリフォームなんてしなくても、空室は絶対にうまる、と
思っていました。

でも、実際それだけでは厳しいなと今年に入って感じていたのですね。

そんな中、仲介営業マンの本音を聞いて、

「ああ、これは、貸主・不動産会社側の都合だけじゃなく、入居者
にとってメリットのあることをしないと本当に空室は埋まらないな。」

というのを痛感したのです。

それで、心機一転、たまたま退去がでた１Ｋの物件で入居者のために
なるようなプチリフォームを試してみることにしました。
（ユニットバスや壁面、ミニキッチンのリフォーム例です。）
↓　　↓　　↓
http://tinyurl.com/2ecsxqu

確かに数ヶ月分のお金はかかってしまったのですが、家賃の値上げ
を目指すのではなく、あくまで相場の家賃程度で、

「同じぐらいの家賃だったらこっちの部屋の方が住みやすくない
ですか？」

と仲介営業マンがオススメしやすい部屋を目指しました。

今回のリフォームは、今話題になっているリフォーム会社さんの
施行事例やリフォーム雑誌を工務店さんに見せながら、

「こんな風に作ってください！」

とお願いしました。また、自分でも、ＩＫＥＡに走ったりしながら
部材をそろえたりもしました。

その甲斐あってか、無事に入居者さんを獲得。

入居者さんになぜこの部屋に決めてくれたのか聞いてみると、

「周りの部屋と同じぐらいの家賃だったので、それだったら断然
こちらの方が使いやすいと思って。」

とのこと。まあ、そう感じていただける方に入居してほしかったの
で、予想通りの方が入居してきた、という感じでしょうか。

もう少し１Ｒ・１Ｋのリフォームを研究して、管理させていただいて
いるオーナーさんにもご提案していこうと考えている今日この頃
です。（＾＾

★仲介営業マンが、「なんでこの部屋をススメるの？」という質問
を受けても即答できるようになっているか？

今回は仲介営業マンから聞いた本音から感じたことをお話いたしま
した。何かの参考にしていただけましたら幸いです。

それでは次回「賃貸管理の現場から」をお楽しみに！