滞納保証審査でみすみす「機会損失」してませんか？

ここ最近、gaijinpotという外国人入居募集サイトに登録し、
外国人入居に積極的に取り組んでいます。

今までは無料登録サイトで外国人の入居募集をしていたので
すが、gaijinpotというのは有料のサイトです。

さすが有料のサイトだけあって、無料サイトに比べ、かなり
の反応があります。

しかしながら問題点が。。。

それは、無料サイトと比べ、問い合わせの英語レベルが破格に
高いことです。

無料で入居募集できるようなサイトだと、日本人も混じって
いるためか、片言や簡単な英語で対応できていたのですが、
このgaijinpotからの問い合わせは、容赦なくネイティブイング
リッシュでくるのです。

以前は英会話スクールの先生が問い合わせしてきてくれ、私
にも分かりやすいゆっくりな英語で話しかけてくれることが
ほとんどだったのですが、それが、弾丸のようなマシンガン
イングリッシュで話しかけてくるのですね。

残念ながら理解度は２０％程度といったところでしょうか・・・。

私が過去受けたTOIECは恥ずかしながら４００点代のレベル。

Ｅメールでの英文対応もかなりの時間かかります。

でも、空室を紹介するのに最低限の言葉をおさえておくことで
何とか入居案内できるようになりました。

家賃　⇒　house rent
毎月　⇒　per month
クリーニング代　⇒　Cleaning fee
仲介手数料　⇒　Agent fee
火災保険料　⇒　Fire insurance premium
保証料　⇒　Guarantee charge
保証人　⇒　guarantor
契約　⇒　Contract

という単語と費用が英語で伝えられれば、何とかなるような
気がしています。

あわせて、Ｅメール対応では、exciteの翻訳ページ
（http://www.excite.co.jp/world/english/）をフル活用
して何とか対応しています。

先日案内した方は、テンプル大学に留学してきたアメリカ人で、
おそらく入居になりそうな雰囲気です。（＾＾

でも、今回、「クリーニング代」「保証人」「保証会社」の言葉
と概念を説明するのに相当苦労しました。

アメリカ人の彼からは、下記のようなことを何度も聞かれたのです。

「I had a question about the fees.
I would like to know what these fees are for.

Guarantee charge(if you have no guarantor )

I would like to know what each is for and why.」

要は、保証料ってなんなのさ？という質問です。

彼からしてみると、そもそも保証人という概念が理解できなかった
のですね。

「保証人というのは、あなたが万が一滞納して支払いができないとき
などにあなたの代わりに家賃支払いをする義務のある人です。」

「通常は両親やご兄弟が保証人になります。」

ということをなんとか英語で説明したのですが、それでも解せない
ようでした。（単に私の英語力がなかっただけかもしれませんが・・・）

彼曰く、

「僕の両親も兄弟もアメリカに住んでるし、だいいち、アメリカでは
部屋借りるときにそんなことする必要ないよ。どうして日本はそんな
ことするの？」

というのですね。

文化的背景が違う場合、説明が本当に難しいと感じた瞬間でした。

何気なく保証会社を審査条件にしてたりもしますが、入居者
獲得が厳しいこのご時世、この保証についても考えなおしてみないと
も日々思っています。

このような留学生の場合、お金にある程度余裕がないと留学すら
できませんし、また、大学の連絡先が分かっているので、もしもの
ときも容易に連絡がつけられる可能性が高いです。
（余談ですが、先日は某石油大国からの留学生を受け入れました。国費
留学生で学生なのに、年収が１０００万円弱ありました（ーoー；　）

属性がある程度信用のできる方でしたら、保証会社を安易に使って
しまう前に、例えば、下記２つの方法も検討の価値があると思います。

１．保証人を必要としない代わりに、保証料という名目で課金する。
店舗物件などのように保証会社に支払ってしまうのではなく、礼金の類
の売上にしてしまう。

２．保証料を課金することなく、お金をとらず、入居のハードルを
下げてしまう。

言ってしまえば、何ら特別な方法でもなんでもないことなのですが、
ただでさえ入居者獲得が厳しいのに、保証料という名目でオーナーさん
自ら初期費用のハードルをあげてしまって悪循環になっているケース
があるのです。

当社管理物件のケースでは、外国人留学生の滞納率は本当に低い
です。

滞納率が低いことが分かっているにもかかわらず、保証会社の利用
を絶対条件にすることで、

・部屋探しの対象からはずされてしまう
・審査落ちして入居を断ってしまう

などが現場で起こっているとしたら、非常にもったいない話ですよね。

さらに、仮に保証審査に合格し、入居となったとしても、その保証料
は一円もオーナーの売上にはならず、保証会社の売上になってしまう
だけですよね。

となると、オーナーさんは本来儲けにできたかもしれない部分のお金
までも失っているのと同じことになります。

もちろん、保証会社がついてれば安心ですよ。管理担当者としても
保証会社利用を必須にして、保証審査不合格の場合にバッタバッタ
と入居を断っていけばこんなに楽なことはないです。

でも、それはオーナーさんにとっての利益にはなりません。かえって
デメリットが大きい方法と思います。

アメリカ人の彼から質問されることで、入居審査や滞納保証について
考えてみるいい機会になりました。（＾＾

★滞納保証審査でみすみす「機会損失」してません？相手をみて入居
審査するのが絶対必要です！

今回は外国人入居と滞納保証審査について書かせていただきました。

何かの参考にしていただけましたら幸いです。

それではまた次回、「賃貸管理の現場から」をお楽しみに！