知っておくと思わぬ助っ人になる「マイナー」ローン！？

少し前にリフォーム資金調達法でお話した内容について、けっこう
な反響がありましたので、今回も資金調達法の続編をお話したいと
思います。

今回アタックしてみたのは、Googleで「不動産担保ローン」と
検索して、でてきた会社に片っ端からローン打診していく、と
いうアナログな方法です。

「おいおい、そんなやり方で大丈夫かよ。」

という声が聞こえてきそうですが、案の定、携帯電話に怪しい会社
からちょっと名のしれた会社までガンガン電話がかかってきます。
（＞＜）

ローン打診の材料に使ったのは、たまたま話があがってきた、
築浅中古戸建。

市街化調整区域にあるため、普通の銀行ではなかなか融資
がおりないということで、売主が早期現金化のために、安く
売り急いでいるという物件です。

調整区域といっても、実は、なかなか便利なところにあって、
周りの相場から考えても利回り１５％はいきそうな感じでした。
（周りの調整区域も徐々に市街化区域になってきてて、その点
もプラス評価。さらに、平成築でもあってか、室内も畳表替え
ぐらいで済みそうで好感触。）

私は今年５月に融資を受けていますし、また、その時に
かなり融資付に苦労したので、今回は普通の融資じゃ無理
だろうなと踏んでの「マイナー」ローン打診です。

もともと興味本位で、また、いい条件で融資がでればラッキー
ぐらいの勢いで打診していったのですが、そのうち、２社
の営業担当者が、

「融資出せるかもしれません。」

と言ってきました。

融資審査中なので、具体的会社名は伏せますが、一般論から
すると、物件購入には使えないような金融機関です。

メリットは、「審査が非常に早く、イレギュラーな状況でも
融資を受けられる可能性がある」こと。

なぜ、一般論で物件購入には使えないかというと、理由は
ただ一つ、

「金利がバカ高いから」

です。

不動産投資で使う融資なら、金利はどんなに高くても4％台では
抑えたいところですよね。

ところが、今回打診していったところは、みな金利５％台スタート。

こちらは、

「高っかい金利やな〜。」

と思ってるのに、先方は、

「これぐらいの金利で借りれるなら安いでしょ。」

ばりの勢いです・・・（＾＾；

「じゃー、何でそんな金利が高いところからお金借りてまで
物件買うのさ？」

と言われそうですが、ちゃーんと私なりの考えがあるのです。

考えたことは、

１．額が少額なので、金利が高くても自分の中では何とかなる
レベル（と感じられる。）。

２．明らかに月額見込家賃＞月額ローン返済額となる。

３．家賃収入と余剰資金で繰上返済してしまえば、新たな
担保物件を作り出せる。

４．３の「新たな担保物件作り」と考えれば、極端な話、今回
の物件では最悪収支がトントンでもローン返済が進むことで
資産が増えていくと考えられる。

というもの。まあ、これを言い出したら、どんな物件購入でも
当てはまりそうなのですが、なかなか実行できないのが現実
ですよね。

早期繰上返済できるケースなんて、めったにでてこないと思い
ますし。。。

さらに、このようなローンの使い方を知っておくと、
いざというときに思わぬ助け舟になる可能性もあります。

・あとたった数百万円の差で欲しい物件に手が届かなかった・・・

・審査を待っている間に他者に買われてしまった・・・

・担保価値はあるのに、自己属性の問題で融資金額が足りない・・・

などといった場合に活用できるかもしれませんね。

３ヶ月ほど前に、これから不動産投資をはじめたい、という方
のご相談を受けました。

その方は、

「今、不動産投資本なんかでかなり物件を持つ大家さんがよく
紹介されてますよね。どうやれば、そんな風に物件を増やし続け
られるのか分からない。コツみたいなものはあるのでしょうか。」

と話されました。これに対しては、

「テクニック的なことよりも、何よりもまずは、どんなことをして
でも資金調達してやる！と言う気持ちを持てるかどうかだと思います。」

とお答えしたのを覚えています。

どのようなローンがいいのか悪いのかは、そのローンを使う人の
考え方によって、変わると思います。

★金利の高低だけに目を奪われず、「目的」に照らしてローン
を考えてみよう！思わぬ助っ人を見つけられるかも！？

今回は資金調達法の続編について書かせていただきました。

何かの参考にしていただけましたら幸いです。

それではまた次回、「賃貸管理の現場から」をお楽しみに！