お金が貯まる！家の買い方

実は、家を買った後で後悔する人が多いのです。

昔からよく「３度建てなければ、本当にいい家は手に入らない」といわれているが、今は、昔と違って土地もあがらないし、最初に買った家を失敗するとかなりキツイ。
でも、安心してほしい。家を買ったことを後悔している人も、工夫次第でリカバリーできる方法をこれからお教えしよう。
ん、まだ家を買ってない？それは良かった。本当によかった。これから私がお話しすることをしっかり理解してもらえれば、あなたなら最初から本物の資産を手に入れることができるだろう。

 

今後１０年間、全く収入が増えない人でも１０００万円以上も貯めることができるようになる
「稼ぐ家」なら人生のステージに合わせて効率よく住み替えることもできる。
この本でお話しすることは、一部の人しか実現できないことではない。「家」を必要とする人なら、誰でも実現できることである。

 

（本文「まえがき」より）

「お金が貯まる！家の買い方」目次

◆第1章　「家賃を払うのはモッタイナイ」の間違い

・家は購入するのがイイのか？借りるのがイイのか？

・持家は自分で購入して自分に貸しているのと同じ

・購入と賃貸、50年住んだとしてどちらが得なのか？

・地価が下がると思うなら、買うのは「損」

・やっぱり最後に家が残るから

・家を買っていい人、悪い人とは？

・家族の幸せのために家を買って不幸になる人々

 

◆第2章 　日本人を騙す「持家洗脳」のカラクリ

・持家奨励は国家的な洗脳だった！

・持家政策は戦後の住宅難からはじまった

・人生モデルの刷り込み

・私の父も洗脳されていた

・持家は周辺の産業も活性化させる

・政府が持家政策をとり続けたもう一つの思惑とは？

・失われた国民の財産

・家を買うと90％以上の人が損をする理由

・実際の暴落率はどうなのか？

・国家的詐欺「ゆとりローン」の登場

・既に土地神話は80年代に終わっていた!?

・親の洗脳が私たちを購入に向かわせている

・賃貸市場の未熟さが持家信仰を作りだした

・なんだかんだいって、日本人はみんな不動産好き

・誰にババを引かせるかが日本経済の実態

・住宅余りは７６０万戸超！なのになぜ持家を奨励するのか？

 

◆第3章 　家を買う前に知っておきたいお金の知識

・本当に幸せな人生とは？

・お金がない人は想像力が欠乏する

・お金がなければ家族の選択肢も狭くなる

・今すぐ住居費をゼロにする方法

・お金持ちになるたった一つの王道とは？

・ニワトリは食べてはいけない！

・サラリーマンのままで起業する方法

・できるだけ複数の収入源を持て

・あなた自身の幸せと豊かさの基準を設ける

・自分の人生を生きるには、お金はいくらあれば十分か？

・自分の人生を生きるために必要なお金の見積り方

 

◆第4章 　「稼ぐ家」であなたのマネーストリームを実現する法

・誰もが必要とする「家」でお金持ちになる

・「稼ぐ家」の住む、貸す、売るが自由自在になる

・「稼ぐ家」で住居費を１／４に削減したＮさん

・「稼ぐ家」なら所得税も軽減できる

・「稼ぐ家」ならライフステージに応じて住替えが自由

・隣の賃貸借契約を終了させ、2世帯まるまる使って生活する

・収入つきの中古住宅として売却し広い家に買い換える

・「稼ぐ家」の最適サイズは60平米の２ＬＤＫ

・「稼ぐ家」で資産が増えるカラクリとは？

・フルローンで不動産を買ってはいけない

・不動産投資の最大のリスクは「デッドクロス」

 

◆第5章 　成功率１００％、２年で５００万円を貯める方法

・ローンは時間を買う行為そのもの

・良いローン、悪いローンの違いとは？

・コップの水は途中で飲んではいけない

・頭金を２年で貯めれば銀行の評価は高くなる

・お金を貯めるため削減すべき３つの支出とは？

・車は今すぐガリバーへ

・終身保険には絶対入るな

・保険は子供ができてからで十分

・家で見栄を張ってはいけない

・住居費は収入の1／10以下にする

・松下幸之助のダム式経営に学べ

・「稼ぐ家」ならあなたの人生の選択肢が増える

 

◆第6章 　まだ間に合う！ライフステージに合った賢い住まい選び

・ライフステージに適した投資物件の種類と特徴とは？

・独身期…現金で収益不動産を買う

・新婚期…収入付きの住宅を買う

・子育て期…２世帯型の戸建賃貸

・子育て期番外編…激安公団住宅を買う

・子育て終了期…子供部屋を○○する

・こうすれば必ず買える！初めての不動産投資

・ＭＡＸいくらまで借りられるのか？を知れ！

・あなたの融資可能額を知る方法とは？

・融資を断られてもタダで帰ってはいけない

・欲しい物件が安く手に入る。「指値」の必殺テクニックとは？

・掘り出し物件の探し方

 

◆第7章 　本当に賢い「お金の借り方・返し方」８カ条

・自分にとってベストの「良いローン」を知ろう

・其の１　家を買う為のローン3種をおさえる

・其の２　住宅ローンで借りられる額と借りていい額は違う

・其の３　親からの援助は遠慮なく受ける

・其の４　頭金は2割用意する

・其の５　団信保険に加入したら生命保険は即解約

・其の６　固定期間選択型で波に乗る

・其の７　元利均等か元金均等かはシュミレーションする

・其の８　繰り上げ返済は期間短縮型で行う

 

 

あとがきにかえて  〜不動産さんは買う前に買った後の事を学べ〜

 

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金持ち大家さんがこっそり実践している空室対策のすごい技

本書をすべての大家さん、すべての不動産業者さんに捧げる。

今、あなたのアパマンは満室ですか？
大家さんは全国に200万人、300万人いるといわれていますが、この１年間、ずっと満室だった人はいったい何人いるのでしょうか？

 

恐らく、ほとんどいないでしょう。

 

一生懸命、入居者を募集し、やっと満室になったのも束の間。すぐに退居の連絡が入る。そしてまた空室対策の日々

。

 

そんなあなたの気持ち、痛いほどわかります。
なぜなら、私のアパートも、空室と満室を繰り返す日々が続いているからです。

 

私が、不動産業界初となる空室対策本を出版したのが今から８年前。
内容は、今までの賃貸経営の常識を覆すものでしたが、効果は抜群でした。

 

この本のノウハウを実践すれば必ず即満室になることを、多くの大家さんが証明してくれました。

 

しかし、今の賃貸市場は当時と比べ、格段に悪くなってしまいました。
その分、以前の空室対策の効果も薄れてきてしまったのです。

 

ところが、状況が悪くなれば悪くなるほど、工夫し続け、満室を続ける「金持ち大家さん」がいます。
そんな「金持ち大家さん」たちの空室対策ノウハウを一同に集め、誰もが即実践しやすいよう体系的にまとめたのがこの本です。

 

執筆者の12名はすべて大家検定の最高資格、賃貸経営コンサルティングマスターを保有し、理論から実務まで幅広い引き出しを備えた真のプロフェッショナルです。

 

ここでお話することは机上の空論ではありません。

 

彼らが、試行錯誤し、時には周りから笑い飛ばされながらも、実践し、その効果を証明した汗と涙の結晶です。
「まさか、ここまでやるとは！」
過去の空室対策から、はるかに進化していることに驚きました。

 

早速、私も実践し、大きな効果をあげています。

 

ですから、ここに書かれていることを素直にそのまま実践するだけで、あなたのアパマンは必ず満室になる！と自信を持ってお勧めできるのです。

 

（本文「まえがき」より）

「金持ち大家さんがこっそり実践している空室対策のすごい技」目次

◆第1章　なぜ、あなたのアパート・マンションは空室だらけなのか？

01　すでにアパートは5戸に1戸が空室の時代

02　2015年、空室は社会問題化する

03　空室はまだまだ増える！不動産相続バブルの到来と空室問題

04　いま、サブリース大家さんが危ない！

05　空室対策のポイント１：まずは自分の物件の強みと弱みを知る

06　空室対策のポイント２：何もしないあなたの物件は「当て馬物件」にされている

07　空室対策のポイント３：それでも家賃はまだ下げてはいけない

コラム　騒音のトラブルは人間関係から

 

◆第2章 　小予算でおしゃれ　究極のときめきリフォーム

01　家賃に見合った価値を提供していますか？

02　1にお掃除、2にお掃除、3にお掃除

03　いま人気の設備はつけてはいけない

04　外観イメージは塗装だけでこんなに変わる！

05　季節の花でワクワク感を演出する

06　エントランスのリフォームはケチってはいけない

07　ちょっとした工夫でときめくエントランスを演出する

08　ローコスト＆高耐久＆おしゃれ！奇跡のフローリング

09　お部屋のイメージはアクセントクロスで劇的に変わる！

10　塗装はもっとも簡単な万能リフォーム

11　年代物のユニットバスでも大丈夫。ちょっとした工夫でイメージアップ

12　IH調理器とガスレンジではどちらが人気なのか？

13　ちょっとした収納スペースに入居者はときめく

14　鏡だけで簡単イメージアップ

15　お金をかけずにインターネットを導入する方法

16　入居者の自由なカスタマイズを認める

17　壁紙は入居者に選んでもらえ！

18　リフォームにどこまでお金をかけるべきか？

コラム　設備トラブルを満足度アップに変える！

 

◆第3章 　一瞬で入居者の心をつかむ　究極の募集戦略

01　あなたの物件が発掘される確率は1％以下

02　物件情報は3大ポータルサイトに登録せよ

03　インターネット掲載は必ずここをチェック

04　パソコン音痴でも大丈夫。早い、安い、ウケる、ホームページの作り方

05　個人サイトを不特定多数のお客様にPRする方法

06　大家さん同士でお互いのページを相互リンクする

07　地域情報サイトを運営してアクセスアップをはかる

08　直付け入居者は、大家さんが不動産業者に経費を払う

09　募集チラシは自分で作る

10　反響率10倍！アナログ白黒の「きたない」チラシ

11　パソコン音痴でも大丈夫！「早い、安い、ウケる」チラシの作り方

12　プロレベルの物件写真を小学生でも撮れる方法

13　写真は女性に選んでもらう

14　モザイク写真で物件の魅力をもう一段階アップする

15　誰でも簡単に動画が編集できる！コマーシャライザー

16　不動産業者も入居者も一瞬でファンにする！デジタルフォトフレーム

17　マイ物件名刺を作ろう！

18　営業マン用のプレゼンツールを作ろう！

19　「入居者の声」を集め、募集に活かす

20　大家さんの顔を露出し安心感をあたえる

21　まずは協力的な２割の仲介業者をみつける

22　効果抜群！不動産業者に毎日訪問するときのコツ

23　窓口を一元化し、オープン営業をかける

24　家賃は下げずに他の条件を下げる

25　フリーレントの効果的な使い方

26　こんな大家は嫌われる！あなたは好かれる大家？嫌われる大家？

コラム　サービス向上は退居者から教えてもらえ

 

◆第4章 　一瞬で入居者の心をつかむ　究極の募集戦略

01　あなたの物件が発掘される確率は1％以下

02　物件情報は3大ポータルサイトに登録せよ

03　インターネット掲載は必ずここをチェック

04　パソコン音痴でも大丈夫。早い、安い、ウケる、ホームページの作り方

05　個人サイトを不特定多数のお客様にPRする方法

06　大家さん同士でお互いのページを相互リンクする

07　地域情報サイトを運営してアクセスアップをはかる

08　直付け入居者は、大家さんが不動産業者に経費を払う

09　募集チラシは自分で作る

10　反響率10倍！アナログ白黒の「きたない」チラシ

11　パソコン音痴でも大丈夫！「早い、安い、ウケる」チラシの作り方

12　プロレベルの物件写真を小学生でも撮れる方法

13　写真は女性に選んでもらう

14　モザイク写真で物件の魅力をもう一段階アップする

15　誰でも簡単に動画が編集できる！コマーシャライザー

16　不動産業者も入居者も一瞬でファンにする！デジタルフォトフレーム

17　マイ物件名刺を作ろう！

18　営業マン用のプレゼンツールを作ろう！

19　「入居者の声」を集め、募集に活かす

20　大家さんの顔を露出し安心感をあたえる

21　まずは協力的な２割の仲介業者をみつける

22　効果抜群！不動産業者に毎日訪問するときのコツ

23　窓口を一元化し、オープン営業をかける

24　家賃は下げずに他の条件を下げる

25　フリーレントの効果的な使い方

26　こんな大家は嫌われる！あなたは好かれる大家？嫌われる大家？

コラム　サービス向上は退居者から教えてもらえ

 

◆第5章 　入居者に長く住んでもらうための工夫

01　究極の空室対策は「長く住んでもらうこと」

02　入居者に契約のお礼をする

03　入居者との適度な距離感のコミュニケーションをとる

04　入居者のクレームは満足度アップのチャンスと心得よ

05　記念日にはサプライズなプレゼントを

06　物件を進化させ続ける

07　コミュニケーションボードで親近感がアップ

08　入居者参加型のイベントを催す

09　入居者に入居者を紹介してもらう方法

10　満室の時にこそ空室対策の強化を！

コラム　家賃滞納を円満に解決する方法

コラム　「夜逃げ」にはこうして対処する！

 

◆第6章 　サバイバル時代の自主管理ノウハウ

01　こんな管理会社とは即刻縁を切りなさい

02　大家さん独立宣言！自主管理への切り替え方

03　自主管理移行時に管理会社とトラブルになったときは？

04　自主管理に役立つ大家さんお助けテクニック

コラム　札幌の投資で用心すること

コラム　被災3県の賃貸経営

 

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誰でもできる！やさしい海外不動産投資

海外不動産投資の正しい知識をすべての人に

いま、多くの投資家が海外不動産に注目している。
積み上がる赤字国債、長引く不況、株価の低迷、待ったなしの増税。
それに加え、この歴史的な超円高だ。さすがに、大事な資産を海外に逃避させようと考えるのは、ごく自然な流れだといえる。

 

しかしその一方で、
「いま買えばキャピタルゲインは確実らしい！」
このような景気の良い話を耳にすると、
「そんなうまい話があるのか？」などと、斜に構えてしまう方も少なくないと思う。

 

では、なぜこの本を書こうと思ったのか？
なんでもそうだが、こういったブームのときは、誤った情報が垂れ流され、正しい情報もねじ曲げられることが多いからだ。
だから、何が正しくて、何が誤りなのか、あなた自身の頭で判断できる情報が必要になる。

 

ところが、海外不動産投資の正しい知識を基礎から学べる本は、いまの日本には一冊もない。
だから私は、あなたに自分の恥をさらしつつ、あなたと同じ目線に立つことにした。
私が、この短期間に、何を学び、どうすべきと判断するにいたったのか。
私のフィルターを通し、正しく、わかりやすくあなたに伝えたい！
強い衝動にかられたのだ。

これは「不動産の知識をすべての人に」という私のミッションそのものだ。

 

とはいえ、私はまだ投資リターンが確定したわけではない。
これはとっても説得力に欠ける。
そこで、私の投資メンターを担ぎだした。共著者のナオキ・オクムラ先生だ。
彼は、かのリー・クワンユーが一代で築いたシンガポールに居を構え、月の半分を海外不動産視察に費やし、世界中の不動産に投資している。

 

飛行機の搭乗回数も半端ではない。
マイレージは最上位のダイヤモンドクラス。
ここまでみずからの体に鞭打って生の情報を集め、類稀な投資嗅覚を発揮できる海外投資家はなかなかいない。

 

まさに筋金入りだ。

 

本書では、海外不動産の最新情報や、リスク分析まで、あなたが思う疑問を私からぶつけて全部聞きだしてしまいたい。
中国に「大老賽に続け！」という言葉があるが、大老賽とはトップを走るボスという意味だ。トップを走る人には必然的に良い情報が集まる。
だから、その人に続いて走っていれば大丈夫だということ。
まさしく日本の「大老賽」がここにいる。
あなたの今後の資産形成において、この本で貴重な学びを得ることができると思う。

 

しかし、投資に絶対はない。もちろん、私も投資で損をしたことがある。それも何回も。
隠すことはない。ただ、それは不動産以外の投資であるし、不動産に限らずすべての投資において私は損をしても大丈夫なお金しか投資をしない。

 

一つだけ確かなことは「不動産投資の基本は世界共通」だということ。
不動産のことを深く学べば、不動産はあなたを絶対に裏切らない。

 

不動産はゼロにならない！

 

これが株など紙の資産とは違う不動産ならではの特徴だ。
あとはその国を知り、為替の知識を身につければ、海外不動産は「隣の芝生」ほどに近い存在になる。

 

しかもその芝生は日本より何十倍も青いっ！

 

いまの日本は、下りのエスカレーターと同じ。それを一生懸命登らないと生き残っていけない。そんな時代になってしまった。
しかし世界を見渡すと、この先、何十年も上りのエスカレーターで経済成長を続ける国があるとわかる。
つまり、日本という狭いフィールドにとらわれず、視野を世界に広げれば、あらゆる可能性を広げることができるということなのだ。

 

とはいえ、ちょっとはバブルな気分を味わいたい。
とはいえ、ちょっとは儲けたい。

 

そんな気持ちもあるかもしれないが、ここは、ぐっとこらえてまずは基本をしっかり学んでほしい。
ここが一番肝心だ。基本をおさえればいくらでも飛躍できる。

（本文「プロローグ」より）

プロローグ　視察のつもりが買っちゃいました!?

第 １ 章 最後の円高をつかもう！
１ 　 I 下りのエスカレーター、上りのエスカレーター
海外投資で損をした男の話
海外投資で一番に学ぶべきは為替の知識
いまなぜ資産フライトしているのか？
１ 　 II
日本の財政が破綻したらどうなるのか？
１０００兆円の借金をチャラにする方法
トイレットペーパーが１万円になる日
アパマンを買えばインフレヘッジになるのか？
円を売っているのに円安にならない理由
日本が国民から借金できるのはあと何年？
日本の財政はねずみ講だった！
コーラにフリスクが落ちるのはいつ？
１ 　 III
投資音痴な日本人
侵略された経験のある国はつねに資産を世界に分散する
卵を一つのカゴに盛ってしまう日本人
国民は知らないうちに海外マネーの影響を受けている
１ ― IV
そもそも円高、円安って何？
日本が復活するには円安になるしかない
いまが海外投資には絶好の機会といわれる理由
為替の投機的側面に注意しよう
適正な円相場っていくら？
拝啓、総理大臣殿。円の海外流出を歓迎してください

 

第 ２ 章 海外投資のプラットホームを手に入れよう
２ 　 １
邦銀の外貨預金ではダメなのか？
手数料がめちゃくちゃ安い
海外投資のプラットホームが手に入る
大事なお金を疎開させることができる
２ 　 II
金、ＥＴＦ、株ではなく、なぜ海外不動産なのか？
不動産の基本は世界中どこに行っても変わらない
海外不動産投資、三つの利益の源泉＋アルファとは？
キャピタルゲインとインカムゲインの両取りはできるのか？
２ 　 III
海外不動産はどんな国を選ぶべきか
英語がしゃべれなくても海外投資はできるのか？
将来、実需に出口がとれるのかどうか？
そして初の海外不動産視察旅行へ旅立つ

 

第 ３ 章 どの国、どこの市場がいいのか？海外不動産事始め
３ 　 I
日本の不動産で荒稼ぎした外国人投資家
「ハゲタカ」のずっと前に日本で大儲けした外国人がいた
私が中国で見た「三丁目の夕日」
中国は日本の40年前と極めて酷似する
３ 　 II
「チャイナマネー」を追えば「三丁目の夕日」が見つかる
チャンスをつかむためには中国人の行動は大胆になる
世界中で影響力を強める「チャイナマネー」
サバイバルレースを生きのびてきた中国人の逞しきＤＮＡ
「チャイナマネー」が狙う物件とは？
３ 　 III
「チャイナマネー」が向かう先のキーワードは「イギリス」
シンガポールが注目されるワケ
日本人も変わらないと生き残れない
私はいま、日本人がうらやましい
日本人にとって最高、最後のタイミングが来ている？
キーワードは「チャイナマネー」と「イギリス」

 

第 ４ 章 さあ海外不動産に投資をしよう〈前篇〉
４ 　 １
いよいよ具体的な海外不動産投資の話
必ず現地を見ることが大切
現地の情報を日本で収集する方法
少しでも有利に投資できる外貨ポジションを持つ
４ 　 II
海外不動産投資で注意すべき４つのポイント
海外不動産投資のファイナンス
購入から売却までのプロセス

 

第 ５ 章 さあ海外不動産に投資をしよう〈後篇〉
５ 　 I
中古物件よりプレビルドを買ったほうがいいのか？
新興国の不動産投資のリターン必勝法
海外不動産を節税に利用できるのか？
５ 　 II
海外不動産のリスクとその回避方法を知る
海外不動産投資を成功させるコツ

 

おわりに

 

謝 辞

 

付録 奥村尚樹の海外不動産マーケット情報
アメリカ編
オーストラリア編
マレーシア編
イギリス・ロンドン編
新興国編
（１）タイ／（２） インドネシア／（３） フィリピン／
（４）ベトナム／（５） ミャンマー／（６） バングラデシュ
各国投資環境比較表
本書を事前に読んだ全国の大家さんや投資家さんたちの声

 

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一生お金に困らない家の買い方

そろそろ家が欲しいと思っているあなたのために

 

そろそろ家買おうかなぁ。
誰しも、一度は考えたことがあるのではないでしょうか。
確かに、消費税が上がる前に・・・、ローン金利が低いうちに・・・、
インフレになって高くなる前に・・・といった思いは常に頭をめぐるでしょう。

 

今行われているさまざまな税制優遇もその気持ちをあと押しします。
さらに、将来、年金がもらえるかどうかわからない。
だから今のうちに一生住める自分の家だけは確保しておきたい。こう考えて、
「よし、家を買おう」と思う人たちはとても多いようです。

 

しかし、家を買ったことにより、いつも忙しい、時間がない、
自分らしい生き方ができない、お金がない、という状態になってしまったら、
何のために家を買ったのかわかりませんね。

 

本来、多くの人が家を買う目的は「家族と伸び伸びと幸せに暮らしたい」、
このことにつきるのではないでしょうか？

 

もし、あなたが新築住宅を買いたいのなら、将来的に価値が目減りしにくい
物件を選ぶことがとても重要です。いざ売ろうとしたとき、ローン残債以下の値段
でしか売れなければ、売却してもローンの返済が残ってしまうからです。
これでは容易に住み替えることなどできませんね。

 

だから、もし将来その家に住まなくなったときに毎月のローン以上の金額で
賃貸できるかどうかを見極めることも重要なポイントの1つなのです。

 

つまり、家を購入するには、１：「購入後のファイナンシャルプランニング」も
さることながら、２：「価値が目減りしない家」、３：「住まなくなったら貸せる家」
という3つの視点で家を選ぶことがとても重要になってきます。

 

本書は「そろそろ家が欲しい」と思っているあなたのために、家選びで最も
重要な3つのポイントを明確にし、具体的な住まい選びができるようになる本です。

 

（本文「はじめに」より）

一生お金に困らない家の買い方「目次」

はじめに

 

第１章　「家が欲しい」と思ったら、まず考えるべきこと

　　　　　購入と賃貸　　　どちらが得？　　

　　　　　購入と賃貸　　　２つの視点で考えてみよう

　　　　　購入と賃貸　　　経済合理的に考えてみよう

　　　　　購入と賃貸　　　５０年住んだとしてどちらが得なのか？

　　　　　将来の値上がり・値下がりのリスクを負えるかがポイント

　　　　　購入なら、頭金と管理修繕費等の運用益を加味して比較すべき

　　　　　最後に家が残るから「買う」は得か？

　　　　　家族の成長に合わせて住み替えやすい形を選ぶ

　　　　　住み替えしやすいのはどちらか？

　　　　　家を買うのはれっきとした不動産投資

　　　　　住まなくなったときに、ローン負担以上の家賃で貸せますか？

　　　　　２０２０年、東京オリンピック効果で不動産価格は上がるのか？

 

第２章　本物の資産になる家を買う方法

　　　　　「将来、残債以上で売れるかどうか？」は最大のリスクヘッジ

　　　　　①売却時にローン残債以上で売れるかどうか?

　　　　　②賃貸に出したとき、ローン以上の家賃で貸せるか？

　　　　　③ローン負担のない家を買う

 

第３章　住まいの選び方（新築、中古、戸建、マンション）

　　　　　マンションと戸建て、所有形態の違い

　　　　　マンションと戸建て、購入後にかかる費用の比較

　　　　　地域コミュニティとのつきあい方の違いも考えよう！

　　　　　戸建て選びのポイントは生活利便性を重視する

　　　　　建築条件付きの土地はここに気をつける！

　　　　　新築と中古のメリット・デメリット

　　　　　新築マイホーム購入後のトラブルを防ぐ方法

　　　　　新築は住宅瑕疵担保履行法で守られる

　　　　　中古マイホーム購入後のトラブルを防ぐ方法

　　　　　中古住宅はインスペクションと既存保険を活用しよう

　　　　　リフォームの瑕疵保険もある

　　　　　建売（分譲マンション）と注文住宅の違いと資金繰り

　　　　　建物の構造と特徴を把握しておこう

　　　　　住宅性能表示制度で国のお墨つきをもらう　

　　　　　住宅性能表示制度を利用する３つのメリット

　　　　　リフォームで実現する３つの住まい方

　　　　　リフォームをするときのポイント

　　　　　リフォームでトラブらないために

　　　　　ライフプランから見た家選びのポイント

　　　　　家は出口戦略がとりやすいかどうかで選ぶ

　　　　　投資としてみた立地選びのポイント

 

第４章　家を買う前には必ずライフプランをつくろう

　　　　　なぜ、家を買う前にライフプランが必要なのか？

　　　　　ライフプランニングの作り方

　　　　　ライフプランニングを行うことで家に対する金銭感覚を養う

　　　　　ライフスタイルが変われば住まいの形態も変わる

　　　　　ライフスタイルの変化に対応できる住まいとは？

　　　　　ベストな家とは、ライフスタイルの変化に対応できること

 

第５章　賢い家の買い方　A　ｔｏ　Ｚ

　　　　　賢い住宅ローンの使い方

　　　　　どれくらいの額のローンを組むべきか？

　　　　　返済可能な年収は手取りで考える

　　　　　頭金は多ければ多いほど良い

　　　　　誰でもお金が貯められる成功率１００％の方法

　　　　　人生の３大コストは「車」「家」「保険」

　　　　　車は今すぐ手放す

　　　　　終身保険には入らない

　　　　　保険は子供ができてからで十分

　　　　　医療保険もいらない

　　　　　もしものときに国からもらえるお金もある

　　　　　思い切って終身保険は払済保険を利用してリストラしよう

　　　　　お金を貯めたいなら、家で見栄を張ってはいけない

　　　　　持ち家を買うなら住居費は極限まで減らす

　　　　　お金がすぐに貯まる唯一の方法

　　　　　より効果的にお金が貯まる法則

　　　　　７２の法則で元金が２倍になる年数を瞬時に計算する

　　　　　住宅ローンの種類にはどのようなものがあるのか？

　　　　　あなたが借りていいローン限度額はこうやって計算する

　　　　　借り入れ可能な年数と借り入れ可能額を試算してみよう

　　　　　身の丈にあった物件予算はこう考える

　　　　　購入にかかる経費はいくら必要なの？

　　　　　固定金利と変動金利のメリット・デメリット

　　　　　固定金利選択型で金利変動の波に乗ろう

　　　　　元利均等か元金均等、どちらを選択すべきか？

　　　　　団体信用保険に加入したら生命保険はリストラしよう

　　　　　繰上げ返済の種類とタイミング

　　　　　万が一の返済不能時にはこうして対処する

　　　　　購入時の費用はどのくらいかかる？

　　　　　マイホームは消費税が上がる前に買うべきか？

　　　　　家を買うときにはどんな保険に入ればいいのか？

 

第６章　テクニカルだけど超賢い「お金が貯まる家の買い方」

　　　　　一生お金に困らない家の買い方

　　　　　分譲賃貸なら相場より安く買える

　　　　　分譲賃貸アービトラージ投資で資金を作る

　　　　　賃貸併設マイホームをつくって自宅に稼がせる

　　　　　住居費を４分の１に削減したＮさんのケース

　　　　　アパートを購入して一室に住む

　　　　　賃貸併用マイホームのメリット

　　　　　賃貸併用マイホームのデメリット

　　　　　格安公団住宅を買ってお金を貯める！

　　　　　公団住宅は出口戦略をとりやすい

　　　　　家を貸すときのポイント

　　　　　定期借家にする本当の理由とは？

　　　　　定期借家は家賃を下げないといけないのか？

 

おわりに

 

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「アパ・マン満室経営術」
　浦田　健　監修　日本実業出版社刊　1,575円　ISBN 481634229X

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金の卵を生むニワトリを持て
　告白しよう。私には株式投資の才能がない。
　サブプライム問題に端を発した世界同時不況のあおりから、持ち株の評価は半分になった。もともと一度買ったら長期保有の塩漬け派であるから短期的に上がった下がったは関係ないのだが、それでも半分になるとは思いもよらなかった。
　しかし、それでも毎日心穏やかにデンと構えていられる。それは、私が大家だからだ。
世界同時不況が起こって、株価が下がり、地価が下がっても、毎月毎月、相当な現金が預金口座に振り込まれる。上場企業でもバンバン潰れる時代にあってこんなに有難いことはない。
　私はサラリーマンではないから、突然解雇されることはないけれども、会社がなくなり収入が途絶えるリスクはある。しかし、毎日枕を高くして寝られるのは、すべては不動産という金の卵を生み続けるニワトリを持っているおかげなのだ。


自分に合わない投資＝間違った投資
　では、大家さんになれば、誰でも私のように心穏やかな生活が実現するのかといえば、それは違う。間違った投資法によって、不幸になる大家さんも実は多い。
　なぜ、不幸な大家さんがいるのか？その理由は大きく２つある。
１つには、自分に合った投資スタイルで購入していないから。そしてもう１つは、買う前に買った後のことを考えて買っていないから、である。

　今、世の中には不動産投資ノウハウがあふれている。あなたも、恐らく一度は、他の不動産投資本を手に取ったことがあると思うので、ここであなたの投資スキルを判定してみたい。準備はいいだろうか？それでは、次のなかに正しい投資手法がいくつあるか答えてみてほしい。

・できるならフルローンで投資するのがよい
・少ない自己資金でレバレッジを
　ガンガン効かせた投資スタイルがよい
・高利回りのボロ物件を全額現金で買うのがよい
・ローンと自己資金を半分ずつにして購入するのがよい
・土地を買って新築アパートを建てるのがよい
・競売で購入するのがよい
・借地に投資するのがよい
・都心より地方で投資するのがよい
・木造よりＲＣのほうがよい
・区分所有より一棟がよい
・一棟より区分所有のワンルームがよい
・これからは戸建賃貸が賃貸経営の王道だ

　いかがだろう。実をいうとこれらの投資手法はすべて正しい。なぜなら、それぞれ、その手法なりのメリットがあり、実際にうまくいっている投資家がいるからである。ただし、すべての人にとってそれが正しい投資手法なのかは別問題。それぞれの手法は、人によって向き、不向きがある。
　いざ、投資をしようと思ったときに、どれが一番自分に合った投資スタイルなのかどう か多くの人が迷ってしまう。なぜなら、人によってその価値観が違うし人生設計も違うからだ。
　資産を増やせるだけ増やしたい、という人もいれば、万一の時に生活に困らないだけの経済的余裕ができれば十分と考える人もいるだろう。また、投資する人の資産背景によっても投資スタイルは違ってくるはずだ。
　自分に合わない投資スタイルを選んでも、遠回りするだけだし、仮に大家さんになっても後で苦労することになる。銀行がお金を貸してくれるからといってフルローンで不動産 を買えるだけ買っても、後で痛いしっぺ返しを食らうことも多いのだ。結局、自分に合わない投資を続ける限り、あなたは幸せな金持ち大家さんになることはない。


多くの不動産投資本や 情報商材に欠けている２つの視点
　今は、さまざまな不動産投資本や情報商材があふれていて、必要な情報は難なく手に入れることができる。しかし、これらの情報源に共通して欠けている点が２つある。
　１つは、不動産を買うまでのことしか書かれていないという点である。不動産は買った後の運営ノウハウを事前に学ぶことがとても重要なのに、それが書かれていない。これは、会社の作り方だけ教えて、経営ノウハウを教えていないのと同じだ。10年後に残っている会社はわずか１％だといわれるが、大家さんも経営ノウハウを学ばなければ生き残ること ができない。すでにそんな時代に入っているのだ。
　２つ目は、主に著者独自の投資スタイルを紹介している点である。これらは素晴らしい内容だけれども、必ずしも著者の投資スタイルがあなたに合っているとは限らない。結局、たくさんの本を読みあさり、どの投資スタイルが自分にピッタリなのかは自分で探さなければならない。これができる投資家はほんの一握りしかいない。

　その点、本書は、あなたの資産背景やライフプランを踏まえ、実際に幸せな金持ち大家さんになるための具体的な投資スタイルを見つけられるようになる。
　それだけではない。初心者でも一から不動産投資に関する実務ノウハウを体系的に学べるようになっている。もちろん、ベテラン大家さんも今後資産を増やしていくうえでの具体的なノウハウが得られるようになる。とくに大家さん最大のリスクであるデッドクロス（黒字倒産状態）を意識した投資戦略、出口戦略の考え方は、どこにも書いない初公開のノウハウになるだろう。


不動産を買うのは、買った後のことを考えてから
　不動産は買う前に買った後のことを考えて買うことが重要である。
　たとえば、満室稼働させるための管理ノウハウがあるか、最大限キャッシュを残すための税務知識があるか、トラブル対処のノウハウがあるか、などを熟知していると、誰も手を出さないオンボロ物件がお宝物件に見えてくることがある。買った後のことを事前に学ぶからこそ、そういった目利き力も養われるのである。本書の姉妹編『 「金持ち大家さん」になる！ 　アパ・マン満室経営術』では、管理運営の実践ノウハウをふんだんに盛り込んでいるので、あわせて学習していただければと思う。
　本書は一度読んで本棚に入れっぱなしになる本ではない。つねにあなたの傍らに置き、重要なポイントは赤ペンを引きながら、ボロボロになるまで何度も読み返してほしい。そ うすれば、必ず金持ち大家さんの実践ノウハウが染みつき、幸せで安定した大家生活を満喫できるはずである。

　また、ぜひ一般財団法人日本不動産コミュニティー（J-REC）の大家検定１級（正式名：賃貸経営実務検定）にもチャレンジしてもらいたい。本書は１級試験の約６割程度の内容に対応している。ただし１級を受験するには、まず２級に合格しなければならない。２級対策には姉妹編『アパ・マン満室経営術』を参考にするといいだろう。各章の最後には、試験の「一問一答」をまとめておいた。出題傾向のイメージになるので参考にしてほしい。
　どんなに勉強をしても、実務に使えなければ意味がない。その点、大家検定は今の実力をはかる良いバロメータになると思うし、実践力が養われるので良い社員教育にもなると思う。さらに、最高位のマスター資格者となれば、大家検定の認定講座を開催できるようになる。
　あなたが思い描く資産形成がひと段落した後は、セミリタイヤなどとはいわず、不動産業界のために、大きく社会とかかわり、是非その知識と経験をたくさんの人に伝え、夢と希望を与え続けていただければと思う。


２００９年７月
浦田 　健 　

※本書の内容は２００９年７月１日現在の法令等にもとづいています。

「金持ち大家さん」になる！アパ・マン満室経営術

ベストセラーを生み出しつづける浦田健が監修しました！

「アパ・マン満室経営術」
　浦田　健　監修　日本実業出版社刊　1,575円　ISBN 481634229X

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不動産は買った後のことを考えて買え！

本書と同時発刊された、『 「金持ち大家さん」になる！アパマン成功投資術』（以下「成功投資術」 ）は不動産投資の本である。あなたがもし、これから大家さんをめざすなら、あえて忠告しておきたい。

「成功投資術」 を先に読んではいけない。

これから、大家さんをめざす人だけでなく、すでにアパ・マン経営を行なっている人、不動産を増やしていきたい人も、本「満室管理術」から先に読むことをお勧めしたい。 なぜなら不動産は買った後のことを考えて買うのが鉄則だからである。

不動産投資は、ひと昔前のように、良い物件を買えば寝ていても儲かる投資法ではなくなった。すでに不労所得という言葉も死語になりつつある。実際、日本の住宅はすでに７００万戸も余っており、空室率の全国平均は10％を超えている。さらに、今後は好景気になっても、不動産価格が極端に上昇することもないだろう。

ということは、単に不動産を購入しただけでは、あなたは絶対に「金持ち大家さん」になることはないといえるのだ。

たとえば、フルローンで地方に中古マンションを購入した人のほとんどが、入居者の募集に苦戦し、歯止めのきかない空室率の上昇に手を焼いている実態がある。収支トントンならまだしも、なかには持ち出しになってしまうケースも多い。

こうなってしまうのは、買った後に大家さんがすべきことをしていないのが原因である。

良い物件（なにをもって良い物件なのかは別にして）を買うことばかりに注目していると、あなたも同じ憂き目にあってしまう可能性は高い。

しかし、本書を先に読み、買う前に買った後のことを学んでおけば、購入後もさらに利回りは良くなるし、資産価値も上げることができるようになる。現に、私の所有する物件は、購入時より２割も収益が増え、資産価値も３割程アップした。

また、２年前に築34年の賃貸マンションを１億５千万円で購入した大阪のある大家さんは、27戸中12戸が空室だったボロ物件をリフォームし満室にした結果、半年後になんと２億６千万円余りで「売ってほしい」という投資家が現れたのだ！ 　これは本書に書いてあることを実践した例である。

もちろん、不動産は買うまでのノウハウも重要である。しかし、たとえば駅前一等地に念願の喫茶店をオープンしても、汚い、高い、まずい、ではお客は寄りつかない。おそらく数年で店じまい、という憂き目にあうはずだ。アパ・マン経営も同じで、物件を買った後、いかに安定経営ができるのかがカギになるのである。不動産を買えるだけ買って、実は空室問題に苦労している人、入居者トラブルに悩まされている人、残るはずのお金が残 らない人は、ごまんといる。

実際にアパ・マン経営をしていると、人口減少、供給過剰、入居者の高齢化、外国人入居者の増加、母子家庭の増加、家賃滞納、入居者の死、地震リスク、老朽化、リフォーム、空室問題、税務問題などなど、ありとあらゆる障害が襲いかかってくるものなのだ。

とくにデッドクロス（黒字倒産状態）という不動産特有の税務リスクを知らなければ、残るはずのお金も残らなくなる。このデッドクロスの存在を知らない人は驚くほど多い。このような障害を避けたいと思っても、避けられないことも多い。ならば、どうすればよいか？
事前に障害を予測し、具体的な対処法を準備しておくしかない。

本書によって、買った後のノウハウを身につけておけば、不動産は長きに渡り、あなたに素晴らしい富をもたらしてくれるようになるだろう。


さて、冒頭で「成功投資術」は先に読んではいけないといったが、こちらも引き続き読んでいただきたい。この２冊の本は、不動産を買うまでから買った後のことまで、私がこれまで発信してきた不動産ノウハウを１つに凝縮し、初めて体系的にまとめた本である。

この２冊の本は、一度読んで本棚に入れっぱなしにするのではなく、ボロボロになるまで何度も読み返してもらいたい。そうすれば、必ず「金持ち大家さん」のノウハウが身につき、あなたも幸せで安定した大家生活を満喫できると、私は確信している。

また、ぜひ一般財団法人日本不動産コミュニティー（J-REC）の「大家検定」 （正式名：賃貸経営実務検定）にもチャレンジしてもらいたい。本書は完全対策本とまではいかないが、「大家検定２級」試験の約６割程度の内容に対応している。本当はわかっているつもりになっていて、まったく理解していないことも多い。せっかく学んだノウハウも使えなければ意味がない。その点、大家検定は実力をはかる良いバロメータになると思うし、もしあなたが業界関係者であれば、この上ないスキルアップの 手段になるはずだ。

本書によって、不動産に関わるすべての人々が幸せになること??それが私の願いである。


２００９年７月
浦田 　健 　

※本書の内容は２００９年７月１日現在の法令等にもとづいています。

『金持ち大家さん』になるアパート・マンション経営塾

６万部突破のベストセラー！

『金持ち大家さん』になるアパート・マンション経営塾
日本実業出版社刊　浦田　健著　定価1,500円　ISBN:4-5340-3682-5

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▼	Ａmazon.co.jp総合１位(12月３〜５日）
▼	八重洲ブックセンター２階ビジネス書部門１位（１２月１〜７日）
▼	紀伊国屋書店新宿本店ビジネス書部門２位　（１２月１〜７日）
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−著者より−
この１冊であなたも『幸せな金持ち大家さん』になれること間違い無し。
さらに、日本版「金持ち大家さん」５人の正真正銘マル秘ノウハウを大公開！
アパ・マンオーナーのみならず、これから不動産投資をお考えの方も「おーな
るほど！そーだったのかー」と唸ること請け合いです。
この本があなたの人生にもたらす効果は計り知れません。これであなたも始めの
一歩が踏み出せます！

■『金持ち大家さん』になるアパート・マンション経営塾　目次　■

▼序章
１ これが悪徳業者のやり口だ
２ “金持ち大家さん”になるための７つのポイント

▼第１章　間違いだらけのアパ・マン経営　その驚くべき実態とは？
１ 大家さんに群がる専門家もどきたち
２ ２代目大家さんの苦悩とは

▼第２章　アパ・マン経営の将来を予測し、金持ち大家さんになる方法
１ 少子高齢化・人口減少　それでも賃貸需要は増える！
２ キーワードは単身・少人数世帯　ターゲットはキャリアシングル＆ハ
ッピーリタイア世代
３ アパ・マン投資に最適な時期はいつか
４ 目からウロコとはこのことだ！　日本の景気の意外なゆくえとは？

▼第３章　失敗しないアパ・マン経営の組み立て方
１ 成功のカギは俸ｲ覯萠・・砲△・lt;SPAN lang="EN-US">
２ まずは近隣の動向を調査する
３ 建築関連法規をチェックする
４ あなたの土地が「お金を生む」かどうか簡易判定する方法
５ 「アパ・マン事業簡易判定法TM」の使い方
６ 具体的な計画案を各社に依頼する
７ 企画の仕上げは事業収支計画書
８ 高収益を実現する「劇的ビフォーアフター」その秘策とは？
９ 企画の最終段階―― いい業者、悪い業者を一目で見分ける方法

▼第４章　金持ち大家さんになるための資金調達術
１ なぜファイナンスの知識が必要なのか
２ これだけは押さえておきたい担保の知識
３ 銀行と対等に渡り合うための基礎知識
４ 金利のしくみを返済計画にうまく活かそう
５ 必見！　タダで建築資金を調達する方法！

▼第５章　金持ち大家さんになるための戦略的税金対策
１ アパ・マン経営が税金対策にいいといわれる理由
２ アパ・マン経営に潜む税金対策の意外な落とし穴とは？
３ これでカンペキ！　アパ・マンにまつわるさまざまな節税テクニック

▼第６章　リスクを予測して金持ち大家さんになる方法
１ 家賃保証制度にはこんなに大きなリスクが潜んでいる！
２ 収益の悪化を未然に防ぐ方法
３ お金をかけずに空室をなくす方法
４ いま所有している物件を「儲かる物件」にするためのポイント
５ これだけ知っていれば大丈夫　トラブルを未然に防ぐ賃貸借契約の基礎知識

▼終章　“金持ち大家さん”はこうして金持ちになった
１ 日本版金持ち大家さんに学ぶ驚異のアパ・マン経営ノウハウ
〜月村彰夫さん（東京都）〜
２ 空室の悩みを解消する「外国人入居」ノウハウ
〜清水義夫さん（東京都）〜
３ いますぐ収益を20％アップさせる驚きのノウハウ
〜相部光伸さん（福岡県）〜
４ お医者さんがつくった健康１００年マンション
〜土屋雅彰さん（東京都）〜
５ 「マンション経営は管理に始まり管理に終わる！」
〜松浦昭さん（大阪府）〜

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「金持ち大家さん」だけが知っている空室が満室に変わる究極の方法

Amazon.co.jpベストセラー総合1位獲得！ （12月9日〜10日、42時間）

ベストセラー「金持ち大家さん」シリーズ第２弾！

「金持ち大家さん」だけが知っている空室が満室に変わる究極の方法
　浦田　健　著　日本実業出版社刊　1,575円　ISBN 4-534-03849-6

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こちらからはじめにがご覧いただけます。



−はじめに−

「空室が埋まらなくて困っている」

と嘆く前に、あなたにはやるべきことが山ほどある。

だから、心配しないでほしい。

この本を手にとっていただいたからには、あなたが今からやるべきことを山ほど教えよう。
しかもお金がかからず、即収益がアップする方法を・・・。

もし、今あなたが、

・景気が悪いから・・・
・人口が減っているから・・・
・供給が過剰だから・・・
・家賃相場が下がっているから・・・

という外的環境の悪化を自分のアパ・マン経営が儲からない理由にしているのなら、それは大きな勘違いである。
なぜなら、このような外的影響をものともせず、毎年、収益をアップさせ、資産を増やし続けている金持ち大家さんがいるからだ。
なぜ、長引く不景気や賃貸マンションの供給過剰をものともせず、資産を増やし続けられる大家さんがいるのか？
いったい、あなたと、金持ち大家さんの違いは何なのか？

そ黷ﾍ、金持ち大家さんのほとんどが、専業で大家業を営み、絶えず、試行錯誤を繰り返しているからである。
もし、あなたが、金持ち大家さんになりたいのなら、同じように、専業で大家業を営み、試行錯誤を繰り返せば、瞬く間に空室はなくなり、収益は改善するだろう。

しかし、あなたには時間がない。
今すぐにでも、空室を埋めたい、収益を改善したい。
だから、わらをもすがる気持ちでこの本を手に取ったのだと思う。

そこで、私はこの本で、あなたの悩みに、今まで決して語られてこなかったとっておきの方法をお教えしたいと思う。

この本の目的はズバリ、「空室を埋めて、収益を改善したい」という、あなたの悩みに、即効性のある具体策を伝授し、結果を出してもらうことである。しかも、お金をかけずに・・・。

結果とは、すなわち収益をアップさせることだ。それが、安定経営の源となる。

今、空前の不動産投資ブームとなっているが、サラリーマン大家さんでも、大家業に携わっている人はみな、いずれこの問題に直面する。
それが「空室問題」である。

入居者がいなければ、アパ・マン経営はそもそも成り立たないことを考えると、すでに大家業を営んでいる大家さんにとって、「空室問題」は永遠の経営課題である。

日本の大家さんは、一説によると３００万人とも４００万人ともいわれている。
「空室問題」はこんなに多くの大家さんが必ず直面する問題だというのに、不思議なことに、この問題に具体的な対策を指南している本はどこにも見当たらない。

どうしてか？

それは、デザイン性、仕様を入居者の感性にうったえれば、安定経営がつづけられる。
信頼のおける不動産業者に任せれば、安定経営がつづけられる。という神話がまかり通っているからだ。

ほとんどの大家さんは、入居者の募集を不動産業者にお願いしていると思う。
何度、お願いしても、なかなか入居者を決めてくれない。そんなジレンマをあなたも一度は感じたことがあるのではないだろうか。

残念ながら、この日本に本気で頭を振り絞って、あなたとともに空室を埋める方法を考えてくれる不動産業者は少ない。
不動産業者は、入居者の管理だけではなく仲介業務も大きな収入源となっている。とすると、入居者が決まりやすい物件から紹介する。それが当たり前の話になるわけだ。
それでは、今すぐ、あなたの部屋を埋めるための手っ取り早い方法は何か。

それは、家賃を下げることである。

どんなに人気のない物件でも、家賃を下げ続ければ、いづれ「住みたい」という人は必ず見つかるものだ。 そうすれば、業者は手間もかからずに仲介手数料を稼ぐことができる。
しかし、大家さんなら、誰でも家賃は下げたくないし、家賃を下げた挙句、ローンの返済が滞ってしまっては空室が埋まっても意味がない。

このように、業者にとっては、大家さんに家賃を下げてもらうことが、入居者を決める一番手間のかからない方法であるために、意外にも不動産業者は具体的な空室対策ノウハウを持ち合わせていないのである。

ところが金持ち大家さんは違う。安易に家賃を下げはしない。逆にどうしたら家賃を下げずに満室にできるか、日々真剣に考え、思考錯誤を繰り返している。

そこで金持ち大家さんが身につけたノウハウは、スマートじゃない。ある意味泥臭い。
しかし、そこで生まれた泥臭いノウハウが、収益を増加させ、彼らを金持ち大家さんにしているのである。
もし、あなたが本気で空室を埋めたい、収益をアップさせたいと望んでいるのなら、金持ち大家さんからアパ・マン経営ノウハウを学ぶのが賢い方法だ。うまくいっている方法なら、そのうまくいっている方法を、あなたは素直に学び実践してみるのことが成功への近道である。

そうすれば、時間のないあなたも、短期間で空室を解消し、収益をアップさせることができるようになる。

さらにこの本では、私がクライアントへのアドバイスや自らの実践を通じて蓄積してきたノウハウをお伝えしていきたいと思う。
私は、全国の大家さんから、延べ１０００件を超える経営相談や企画のお手伝いをしてきた。
そして今も全国４００名を越える「アパ・マン経営を成功させる会」の会員から多くの相談が寄せられ、そのたびに、過去の経験と、未知のアイデアを掛け合わせて、アドバイスを行っている。

手前ミソになるが、今日本で私ほど多く大家さんの生の相談に答え、結果を出しているコンサルタントはいないと思う。
もちろん、教えることだけでなく、教えられたこともたくさんある。
自らが実践、検証し蓄積したノウハウも数多い。 そのノウハウをこの本で惜しみなくお伝えしていきたい。

この本をあなたが手にしたからには、余計な広告費をかける必要もないし、安易に家賃を下げる必要もない。
逆に、お金をかけずに家賃をアップさせる方法教えよう。
さらには、多額の費用をかけてリフォームをした挙句、入居者が決まらない。などという悲惨な目にあうこともなくなる。

ここでお話する内容は、今のいままで、だれもやっていない、泥臭いけど、誰にでも簡単にできる、超画期的なノウハウである。
この方法を学べば、あなたもきっと幸せな「金持ち大家さん」になることができるだろう。

それでは、早速、お金をかけずに、あっという間に空室が解消し、収益がアップする方法をお教えしていこう。

⇒今すぐこの本を購入する！


■『金持ち大家さん』だけが知っている空室が満室に変わる究極の方法　目次■

▼はじめに

◆序章　「金持ち大家さん」への６つのステップ
　アパ・マンという資産を最大限活用する！・・・18
　「お金」をかけずに「売り上げ」をあげる６つのポイント・・・24

◆第一章　こうすればあなたのアパ・マンにお客が群がる！
　お金をかけない、家賃も下げない！　と固く誓う･･･32

〜こんな方法があったのか！
　お金をかけずに入居者が次々にきまる秘策７連発〜
　秘策１　空室の原因を探しその原因を根絶せよ！・・・40
　秘策２　色を極めて瞬時に入居者を決める・・・48
　秘策３　お客の五感を刺激する募集広告術・・・59
　秘策４　５つのツールで物件情報を広く公開せよ・・・77
　秘策５　家賃を下げげずに敷金・礼金の条件を緩和せよ・・・92
　秘策６　「謝礼」は物件に入居者を誘う究極の魔法・・・103
　秘策７　期間限定で家賃をタダにする！・・・109

◆第二章　集めたお客と高確率で契約する（秘）ノウハウ　
　内見者が嫌う物件とは？・・・114
　門外不出！　これが「金持ち大家さん」の高確率クロージングテクニックだ・・・119
  契約率が２倍に跳ね上がる！　内見テクニック一挙公開・・・130

　ノウハウ1　エントランスで第一サプライズを与えよ！・・・131
　ノウハウ2　部屋の鍵は現地に備え付けておく・・・132
　ノウハウ3　部屋の空気は常に循環させよ・・・133
　ノウハウ4　芳香剤でさわやかな香りづけをする・・・135
　ノウハウ5　スリッパは必ず用意せよ・・・135
　ノウハウ6　ＰＯＰを最強の営業マンにする・・・135
　ノウハウ7　トイレを制するものは世界を制す・・・140
　ノウハウ8　巻尺とメモ帳を常備せよ・・・141
　ノウハウ9　「入居のしおり」で疑問にすぐ答える・・・142
　ノウハウ10　「オーナーからの手紙」は背中を押す最終兵器・・・144

　[ノウハウ番外編]　入居後のリッチな空間を演出せよ・・・149

◆第三章   　１分１秒たりとも空室を出さない秘訣
　退去者を一瞬にして見抜く言葉・・・156
　口コミを利用して稼働率をあげる・・・161
　”入居待ちの状態” を意図的に作り出すテクニック・・・164

◆第四章   あなたの資産を徹底的に稼動させる方法
　空きスペースをフル活用して稼ぐ・・・174
　広告看板でガッポリ稼ぐノウハウ・・・186

◆第五章   「金持ち大家さん」だけが知っている！　戦略的管理手法
　 「金持ち大家さん」になるために本当に必要なこと・・・194
　いったん入居した人を絶対退去させない究極のサービス・・・204
 　「金持ち大家さん」は「社長」として事業全体を管理する・・・211
　悪徳業者に絶対だまされない秘訣・・・215
　 「金持ち大家さん」はアンテナが高くスグ実行に移す・・・224

◆第六章　世界一簡単でお金のかからないアパ・マン企画法
　「金持ち大家さん」の発想法・・・228
　アパ・マン企画の判断基準は”利回り”にあり・・・234
　絶対に失敗しない！　世界一簡単なアパ・マン企画法・・・240
　建物の構造はどうすればよいのか・・・248

◆ おわりに

◆ 参考文献

●コラム●
・仲介手数料と広告手数料・・・79
・大家さん自ら入居者を募集する場合の内見、与信、契約はどうすればいいか？・・・85
・マイソクとは？・・・89
・「東京ルール」で敷金返還はどう変わる？･･･99
・業者の店頭に募集案内を掲示するのは有効か？・・・107
・駐車場のお手玉理論・・・177
・表面利回りと実質利回り・・・236
・建蔽率と容積率・・・245

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「金持ち大家さん」になるマル秘裏マニュアル

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本書を読むことで得られるノウハウのほんの一部をあげると・・・

●新築にかかった消費税を全額取り戻すパーフェクトノウハウ！
●リフォーム費用を全額経費にする３つのポイント！
●修繕積立金を全額経費化して合法的に積み立てる方法！
●家賃滞納トラブルをたった２週間で解決できる！「滞納らくらく解決法」
●業者への依頼方法を変えるだけで内見者が急増する！「超募集依頼法」
●老朽アパートもお金をかけず蘇る！「ルームシェア運営法」
●業者に頼らずインターネットだけで入居が決まる！「インターネット募集戦略」

これから先、大家さんにとって明るい材料はない。
消費税アップ、人口減少、供給過剰による競争激化、老朽化による建替え問題などなど・・・。

しかし、このマニュアルさえあれば、そんなことはどうってことありませんよ。
ピンチの中にこそチャンスがあるんです。

この本は「転ばぬ先の杖」どころか、あなたを「金持ち大家さん」してしまう「魔法の杖」になることでしょう！


〜まえがきより抜粋〜

「金持ち大家さん」シリーズも本書で３作目となりました。
一作目は主に「アパ・マン経営の基本と企画」、二作目は「管理と運営についての本」、そして三作目となるこの本では「不可能を可能にするマニュアル」をあなたに差し上げたいと思います。

世の中の法則に「絶対に無理だ」ということは存在しません。
「絶対に無理だ」という人は、よくルールを理解していない人がいう言葉です。

ルールを完璧に理解すると実は「できる方法」が見えてきます。
あのホリエモンがいい例です。
経営者としてのキャリアは浅いですがルールを知っていたからこそ、ビジネスの世界であそこまで強気に“斬った張った”ができるわけでしょう？

よのなかには、大きく２種類の人たちが存在します。それは、「知る者」と「知らざる者」です。
よのなかのルールは、一部の頭のいい人がつくっています。
そのルールは彼らに都合のいいように作られています。
そのため、「知ること」を面倒くさがっていると、一生、彼らの思惑どおりにあなたは無駄なお金を払わされることになってしまいます。
「知っているか」「知らないか」たったこれだけの違いで大きくアパ・マン経営が左右されます。
いや、その人の人生そのものが大きく違ってくるといっても過言ではありません。

「金持ち大家さん」になる人は、「知ること」を絶対にやめることはしません。
よのなかのルールを熟知し、そのルールを上手く利用しているから「金持ち大家さん」になるのです。
今、あなたの周りには、「そんなことはできないよ」「それは脱税行為とみなされかねない」こういう親切なひとがたくさんいるはずです。

しかし、この親切な人たちは、残念ながらルールを熟知していない人か、単に自分の意見をいっているにすぎません。
ですから、あなたは、この本を読む前に、一旦、周りの否定的な意見に耳をふさいでください。
人によってコロコロ変わる「意見」にいくら耳を傾けても、まったく意味はありません。
あなたは「意見」ではなく、いま「事実」を「知る」べきなのです。

事実を知れば、いくらだってピンチをチャンスに変える方法があることに気づくはずです。

人口減少？供給過剰？老朽化？金利上昇？消費税アップ？ この「裏マニュアル」さえすれば、そんなもの、どうってことありませんよ。

今すぐ購入する！

「利回り２０％をたたき出す戸建賃貸運用法」

もうアパート投資はするな！
利回り２０％をたたき出す「戸建賃貸運用法」
（ダイヤモンド社）

各地で続々ランクイン中！
・Amazon.co.jp 総合2位(9/15〜9/16)
・紀伊国屋書店新宿本店 和書（経済）第１位(9/25〜10/1)
・丸善仙台アエル店 総合１位(10/1〜10/7)
・紀伊国屋書店梅田本店 ビジネス書 第2位(10/9〜10/15)

なぜ、この本が売れているのか？
賃貸経営コンサルの第一人者浦田健が「もうアパート投資はするな！」という本当の意味。それは・・・

今回の本、いきなり「もうアパート投資はするな」という少々ショッキングなタイトルから始まりますが、この本は私の集大成とも言える一冊になると思います。

これから先、日本の地主さんや大家さんにとって、厳しい現実が待ち受けています。
人口減少、金利の上昇、そして消費税のアップなどの大増税。

にも関わらず、毎年毎年、アパ･マンがそこいら中に新築されています。

今は、満室になっていても、もしあなたのアパートのする隣に最新のアパートができたとしたら、入居者を横取りされてしまうかもしれません。

もしそうなれば、泣く泣く家賃を下げる羽目になるかもしれません。
大家さんなら誰しも空室や家賃の値下げを願う人はいませんね。

そうならないために、大家さんは、せっせとお金をかけて最新の設備を追加したり、リフォームにお金をかけるなどして、最新アパートと同じ土俵で勝負できるよう「大家業」に取り組んでいかなければならないのです。

しかし・・・

「できれば競争に巻き込まれることなく楽にアパート経営をしたいなぁ」

あなたも、一度はこのように思ったことがあるのではないでしょうか。

実は、その願いを叶えられる唯一の方法が、戸建賃貸なのです。


今、戸建賃貸市場は、「入居希望者はたくさんいるのに貸す家がない」というウハウハな状態です。
これは、単なる机上の空論ではなく、私が賃貸マンションの入居者６５００世帯にポスティング調査をしたデータによって明らかです。

戸建賃貸は、そのコストの割りに、高い賃料が取れるのが特徴で、利回り１２％、１５％は当たり前。
地域によっては、２０％以上の利回りをたたき出すことが可能になるのです。

また、戸建賃貸なら、アパートのハンデになっていた、「立地が悪い」「敷地が小さい」ということが問題にならないばかりか、相続対策上の「圧縮」「分割」「納税」対策までをも網羅できる究極の土地活用手法なのです。


もちろん、戸建賃貸はサラリーマン投資家にとっても大変魅力のある投資法です。

本書に収録している大家さんの実践例の一部をご紹介すると・・・

▼中古の戸建を４５０万円で購入し利回り４６％の谷本シンさん
▼中古の戸建を１４０万円で購入し利回り５２％の平賀さん
▼戸建を競売で落札。リフォーム合計３００万円を投資し利回り２６％の鈴木さん
▼中古の戸建を５５万円で購入し利回り７２％の加藤さん

このうち３人はサラリーマン。そして１人が主婦です。
すべて現金で購入できる戸建ばかりに投資して、信じられないような利回りを叩き出しています。

いま、不動産価格も上昇し、サラリーマンが購入できる物件はほとんど市場から姿を消しました。
これから金利が上昇していくことを考えると、古い物件をサラリーマンがフルローンを組んで購入しては絶対にしてはいけません。

そんなことをすればすぐさま破産状態になってしまいます。

ところが、戸建賃貸なら頭金程度の数百万円あれば、キャッシュで購入できるものが、今はまだゴロゴロしているのです。

本書では、中古戸建の見つけ方や買い方。競売手法までそのノウハウを余すことなく公開しています。

新築においては、１０００万円以下で「売れる戸建賃貸」を作れる工務店の見つけ方や、入居者の見つけ方。
そして、戸建賃貸のリスクと回避法からアパ･マン経営と切っても切れない大家さんが絶対に知っておきたい相続税の知識まで網羅しています。

本書を読めば、あなたにとって大きなパラダイムシフトが起こることになると私は確信しています。

「家賃30％アップでもあなたのアパ・マンを即満室にする方法」

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総合ランキング4位（2007/12/19）
ビジネス書ランキング1位 （2007/12/18〜20）

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この本の目的は、ただひとつ。
あなたのアパートを満室にすることです。

大家さんにとって永遠のテーマ、それは「空室」です。

昨年私は、購入したアパートの入居者が引渡しと同時に１２世帯も退去するという惨事に見舞われました。
しかも、その物件は、築２０年、広さわずか１５m²足らず、トイレバス一体のユニットバス・・・。入居者にとって不人気の代名詞ともいえるアパートです。

さすがの私も、当時は、一瞬呆然としました。
でも、すぐに気を取り直し、今まで身につけた空室対策ノウハウのすべてを結集し実践しました。 その結果、４ヶ月で１２戸全室が満室。しかも、家賃を３割以上もあげることに成功したのです。
そして今回、この実体験をもとに、史上最強の空室対策本を書き上げました。

このノウハウは机上の空論ではありません。
この本で教える方法を素直に実践すれば、あなたがこの本に投資するわずかな金額は３ヶ月後、何百倍、何千倍になって返ってくることを保証します。

もし、全く効果がなければ、著者の私自身が身銭を切って本代をお返ししてもいいと思っているくらいです。
本の返金保証なんて正気じゃない、と思われるかもしれませんが、それだけ即効性があると私はいいたいのです。

なぜなら、このノウハウで一番助かっているのは、私自身なのですから・・・

もし、今あなたが、空室に困っているのなら、まずは騙されたと思って、この本をお読みください。 即効で満室になると思います。

そして、もしあなたが、これから投資をする人なら、空室だらけのボロアパートが金の卵に見えてくると思います。


■「家賃30％アップでもあなたのアパ・マンを即満室にする方法」目次■

序章　ショック！アパートを買ったとたん12世帯が退去！ ・築19年の老朽アパート12世帯が4ヶ月で満室になった理由とは？ ・なぜ「内見者」が増えないのか？ ・なぜ「成約率」が上がらないのか？　　など 第1章　内見者を増やせ！究極の入居募集術 ・効果絶大！反応率が跳ね上がる募集チラシの作り方 ・募集チラシを仕掛ける５つの網　など 第2章 　成約率を上げろ！物件価値を上げる家賃アップ術 ・「金持ち大家さん」と「貧乏大家さん」の決定的な違い ・究極のリフォームコスト削減法 ・あなたの物件が永遠に輝く7つの鉄則　など 第3章 　老朽アパートでも家賃アップできる7つの秘策 ・家賃をメニュー化する ・ワンルームでも2人入居OKにする　など 第4章 　これで即入居！究極のクロージング術 ・欠点が長所に変わるリフレームPOP作成法 ・「観光マップ式チラシ」で周辺環境をひと目でアピール ・最後にオーナーからの手紙で背中を押せ　など 第5章 　いったん入居したお客を逃さない｢アリ地獄経営｣のススメ ・クレームを入居者の満足度アップに変える ・2週間でできる「家賃回収大作戦」　など 終章　｢金持ち大家さん｣になるための圧倒的思考法 ・人はインセンティブの奴隷 ・不動産業者の営業マンのインセンティブとは？　など 巻末 ・30日で満室になる！行動チェックリスト ・空室が満室になった大家さんの声

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