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今回は、入居募集する場合の家賃設定についてです。

新築物件の場合、どれぐらいの家賃で募集するか、は利回りを直接左右することになるため、大変重要なことです。

アパ・マンの企画段階では硬めに考えておき、いざ募集段階では少し高めの家賃で募集して満室にできれば最高の状態といえます。



例えば、こんな新築物件の事例を考えてみましょう。

設定家賃１５００００円の物件があります。企画段階では、１３００００円としていたのですが、募集段階では高い家賃からスタートです。

でも、高価格帯ということもあり、見学者はいるのですが、なかなか入居が決まりません。

お部屋が決まらない理由を探っていったところ、どうやら家賃設定が高すぎることが分ってきました。聞いてみると、入居者がすぐにきまっていく家賃というのがどうやら１３５０００円ぐらい、というのです。

あるとき、１３５０００円でなら申込むという入居希望者があらわれました。現状家賃より、１５０００円もの減額交渉です。

オーナーは、

「いくらなんでも１５０００円は下げられない。５０００円ぐらいなら考えても・・・。」

と、この入居希望者をお断りすることにしました。

結局、最終的に入居者が決まったのは、１ヵ月後でした。しかも、家賃も下げて、１４００００円での入居となりました。


はじめの入居者の価格交渉を受け入れて、入居させた場合（入居が４月１日だったとします。）、次の年の３月末までには、

１３５０００円×１２ヶ月＝１６２００００円

の家賃収入となります。

一方、１４００００万円の家賃にして、１ヵ月後に入居者をいれた場合、

１４００００円×１１ヶ月＝１５４００００円

となります。

ということは、はじめの１年では、１３５０００円で入居を決めてあげた方が、結果的に８００００円家賃が多くなる、ということになります。

２年間で考えるとき、５０００円の差を１２ヶ月ずつ埋めていったとしても、６００００円です。

つまり、２年間で考えても、１３５０００円で１ヶ月早く入居させておいた方が得だったということになります。


もちろん、どんな価格交渉でも受け入れた方がよい、というわけではありません。価格交渉が入った場合には、どれぐらいの期間でその差が取り戻せるのかを計算して、入居希望者と対応していく必要があると思います。

空室期間は、家賃を何もしないうちに失っていることと同じです。機会損失ともいいます。


家賃を下げることは勇気がいりますが、場合によっては、家賃を下げることも大切な選択肢の一つとして、考えておく必要があるのです。