「金持ち大家さん」だけが知っている空室が満室に変わる究極の方法
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ベストセラー「金持ち大家さん」シリーズ第２弾！
「金持ち大家さん」だけが知っている空室が満室に変わる究極の方法
浦田 健 著 日本実業出版社刊 1,575円 ISBN 4-534-03849-6
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－はじめに－
「空室が埋まらなくて困っている」
と嘆く前に、あなたにはやるべきことが山ほどある。
だから、心配しないでほしい。
この本を手にとっていただいたからには、あなたが今からやるべきことを山ほど教えよう。
しかもお金がかからず、即収益がアップする方法を・・・。
もし、今あなたが、
・景気が悪いから・・・
・人口が減っているから・・・
・供給が過剰だから・・・
・家賃相場が下がっているから・・・
という外的環境の悪化を自分のアパ・マン経営が儲からない理由にしているのなら、それは大きな勘違いである。
なぜなら、このような外的影響をものともせず、毎年、収益をアップさせ、資産を増やし続けている金持ち大家さんがいるからだ。
なぜ、長引く不景気や賃貸マンションの供給過剰をものともせず、資産を増やし続けられる大家さんがいるのか？
いったい、あなたと、金持ち大家さんの違いは何なのか？
そ黷ﾍ、金持ち大家さんのほとんどが、専業で大家業を営み、絶えず、試行錯誤を繰り返しているからである。
もし、あなたが、金持ち大家さんになりたいのなら、同じように、専業で大家業を営み、試行錯誤を繰り返せば、瞬く間に空室はなくなり、収益は改善するだろう。
しかし、あなたには時間がない。
今すぐにでも、空室を埋めたい、収益を改善したい。
だから、わらをもすがる気持ちでこの本を手に取ったのだと思う。
そこで、私はこの本で、あなたの悩みに、今まで決して語られてこなかったとっておきの方法をお教えしたいと思う。
この本の目的はズバリ、「空室を埋めて、収益を改善したい」という、あなたの悩みに、即効性のある具体策を伝授し、結果を出してもらうことである。しかも、お金をかけずに・・・。
結果とは、すなわち収益をアップさせることだ。それが、安定経営の源となる。
今、空前の不動産投資ブームとなっているが、サラリーマン大家さんでも、大家業に携わっている人はみな、いずれこの問題に直面する。
それが「空室問題」である。
入居者がいなければ、アパ・マン経営はそもそも成り立たないことを考えると、すでに大家業を営んでいる大家さんにとって、「空室問題」は永遠の経営課題である。
日本の大家さんは、一説によると３００万人とも４００万人ともいわれている。
「空室問題」はこんなに多くの大家さんが必ず直面する問題だというのに、不思議なことに、この問題に具体的な対策を指南している本はどこにも見当たらない。
どうしてか？
それは、デザイン性、仕様を入居者の感性にうったえれば、安定経営がつづけられる。
信頼のおける不動産業者に任せれば、安定経営がつづけられる。という神話がまかり通っているからだ。
ほとんどの大家さんは、入居者の募集を不動産業者にお願いしていると思う。
何度、お願いしても、なかなか入居者を決めてくれない。そんなジレンマをあなたも一度は感じたことがあるのではないだろうか。
残念ながら、この日本に本気で頭を振り絞って、あなたとともに空室を埋める方法を考えてくれる不動産業者は少ない。
不動産業者は、入居者の管理だけではなく仲介業務も大きな収入源となっている。とすると、入居者が決まりやすい物件から紹介する。それが当たり前の話になるわけだ。
それでは、今すぐ、あなたの部屋を埋めるための手っ取り早い方法は何か。
それは、家賃を下げることである。
どんなに人気のない物件でも、家賃を下げ続ければ、いづれ「住みたい」という人は必ず見つかるものだ。
そうすれば、業者は手間もかからずに仲介手数料を稼ぐことができる。
しかし、大家さんなら、誰でも家賃は下げたくないし、家賃を下げた挙句、ローンの返済が滞ってしまっては空室が埋まっても意味がない。
このように、業者にとっては、大家さんに家賃を下げてもらうことが、入居者を決める一番手間のかからない方法であるために、意外にも不動産業者は具体的な空室対策ノウハウを持ち合わせていないのである。
ところが金持ち大家さんは違う。安易に家賃を下げはしない。逆にどうしたら家賃を下げずに満室にできるか、日々真剣に考え、思考錯誤を繰り返している。
そこで金持ち大家さんが身につけたノウハウは、スマートじゃない。ある意味泥臭い。
しかし、そこで生まれた泥臭いノウハウが、収益を増加させ、彼らを金持ち大家さんにしているのである。
もし、あなたが本気で空室を埋めたい、収益をアップさせたいと望んでいるのなら、金持ち大家さんからアパ・マン経営ノウハウを学ぶのが賢い方法だ。うまくいっている方法なら、そのうまくいっている方法を、あなたは素直に学び実践してみるのことが成功への近道である。
そうすれば、時間のないあなたも、短期間で空室を解消し、収益をアップさせることができるようになる。
さらにこの本では、私がクライアントへのアドバイスや自らの実践を通じて蓄積してきたノウハウをお伝えしていきたいと思う。
私は、全国の大家さんから、延べ１０００件を超える経営相談や企画のお手伝いをしてきた。
そして今も全国４００名を越える「アパ・マン経営を成功させる会」の会員から多くの相談が寄せられ、そのたびに、過去の経験と、未知のアイデアを掛け合わせて、アドバイスを行っている。
手前ミソになるが、今日本で私ほど多く大家さんの生の相談に答え、結果を出しているコンサルタントはいないと思う。
もちろん、教えることだけでなく、教えられたこともたくさんある。
自らが実践、検証し蓄積したノウハウも数多い。 そのノウハウをこの本で惜しみなくお伝えしていきたい。
この本をあなたが手にしたからには、余計な広告費をかける必要もないし、安易に家賃を下げる必要もない。
逆に、お金をかけずに家賃をアップさせる方法教えよう。
さらには、多額の費用をかけてリフォームをした挙句、入居者が決まらない。などという悲惨な目にあうこともなくなる。
ここでお話する内容は、今のいままで、だれもやっていない、泥臭いけど、誰にでも簡単にできる、超画期的なノウハウである。
この方法を学べば、あなたもきっと幸せな「金持ち大家さん」になることができるだろう。
それでは、早速、お金をかけずに、あっという間に空室が解消し、収益がアップする方法をお教えしていこう。
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■『金持ち大家さん』だけが知っている空室が満室に変わる究極の方法 目次■
▼はじめに
◆序章 「金持ち大家さん」への６つのステップ
アパ・マンという資産を最大限活用する！・・・18
「お金」をかけずに「売り上げ」をあげる６つのポイント・・・24
◆第一章 こうすればあなたのアパ・マンにお客が群がる！
お金をかけない、家賃も下げない！ と固く誓う･･･32
～こんな方法があったのか！
お金をかけずに入居者が次々にきまる秘策７連発～
秘策１ 空室の原因を探しその原因を根絶せよ！・・・40
秘策２ 色を極めて瞬時に入居者を決める・・・48
秘策３ お客の五感を刺激する募集広告術・・・59
秘策４ ５つのツールで物件情報を広く公開せよ・・・77
秘策５ 家賃を下げげずに敷金・礼金の条件を緩和せよ・・・92
秘策６ 「謝礼」は物件に入居者を誘う究極の魔法・・・103
秘策７ 期間限定で家賃をタダにする！・・・109
◆第二章 集めたお客と高確率で契約する（秘）ノウハウ
内見者が嫌う物件とは？・・・114
門外不出！ これが「金持ち大家さん」の高確率クロージングテクニックだ・・・119
契約率が２倍に跳ね上がる！ 内見テクニック一挙公開・・・130
ノウハウ① エントランスで第一サプライズを与えよ！・・・131
ノウハウ② 部屋の鍵は現地に備え付けておく・・・132
ノウハウ③ 部屋の空気は常に循環させよ・・・133
ノウハウ④ 芳香剤でさわやかな香りづけをする・・・135
ノウハウ⑤ スリッパは必ず用意せよ・・・135
ノウハウ⑥ ＰＯＰを最強の営業マンにする・・・135
ノウハウ⑦ トイレを制するものは世界を制す・・・140
ノウハウ⑧ 巻尺とメモ帳を常備せよ・・・141
ノウハウ⑨ 「入居のしおり」で疑問にすぐ答える・・・142
ノウハウ⑩ 「オーナーからの手紙」は背中を押す最終兵器・・・144
[ノウハウ番外編] 入居後のリッチな空間を演出せよ・・・149
◆第三章 １分１秒たりとも空室を出さない秘訣
退去者を一瞬にして見抜く言葉・・・156
口コミを利用して稼働率をあげる・・・161
”入居待ちの状態” を意図的に作り出すテクニック・・・164
◆第四章 あなたの資産を徹底的に稼動させる方法
空きスペースをフル活用して稼ぐ・・・174
広告看板でガッポリ稼ぐノウハウ・・・186
◆第五章 「金持ち大家さん」だけが知っている！ 戦略的管理手法
「金持ち大家さん」になるために本当に必要なこと・・・194
いったん入居した人を絶対退去させない究極のサービス・・・204
「金持ち大家さん」は「社長」として事業全体を管理する・・・211
悪徳業者に絶対だまされない秘訣・・・215
「金持ち大家さん」はアンテナが高くスグ実行に移す・・・224
◆第六章 世界一簡単でお金のかからないアパ・マン企画法
「金持ち大家さん」の発想法・・・228
アパ・マン企画の判断基準は”利回り”にあり・・・234
絶対に失敗しない！ 世界一簡単なアパ・マン企画法・・・240
建物の構造はどうすればよいのか・・・248
◆ おわりに
◆ 参考文献
●コラム●
・仲介手数料と広告手数料・・・79
・大家さん自ら入居者を募集する場合の内見、与信、契約はどうすればいいか？・・・85
・マイソクとは？・・・89
・「東京ルール」で敷金返還はどう変わる？･･･99
・業者の店頭に募集案内を掲示するのは有効か？・・・107
・駐車場のお手玉理論・・・177
・表面利回りと実質利回り・・・236
・建蔽率と容積率・・・245
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