「管理」と「仲介」を分けて考えてみよう！
前回は、一般募集と専任募集のどちらがあなたにとってぴったりなのかについてお話いたしました。
管理委託の場合には、一般募集することができない場合があり、これを何とかできないか、というのが
問題点でした。
でも、実はやりようによっては、管理委託しておきながらも、一般募集することも不可能ではないのです。
「えー、本当かな？もしできるのならぜひやってみたいのだけど。」
今回は管理委託しながらも、一般募集する方法についてお話していきたいと思います。
■「管理」業務と「仲介」業務を分けてしまう？
そもそもなぜ管理委託をしてしまうと一般募集できなくなるかというと、通常、管理業務委託契約の中には、
・管理会社が入居募集の窓口となること
・入居が決まった場合には所定の広告料を支払うこと
という項目が含まれているのが一般的です。
そのため、管理委託すると同時に専任募集まで依頼していることになります。
でも、前回までのコラムをお読みの方はもうお気づきの通り、自分でバリバリ仲介業者回りされる場合は一般募集の方が向いているのでした。
「一般募集で仲介業者にアピールしながら、どんどん物件情報を告知していきたい。でも、入居契約の締結や雑多な管理業務は管理会社に任せてしまいたい・・・。」
もしそのようにお考えなら、「管理」と「仲介」を分けて考えることをオススメいたします。
「管理と仲介を分けるってどういうこと？」
「管理」と「仲介」を分けるというのは、管理会社には管理業務にだけ専念してもらい、募集の窓口にはさせない、という形態です。
そうすると、
１、管理会社とは別の不動産会社が客付けした場合
管理会社：広告料なし
客付不動産会社：広告料あり
２、管理会社が客付けした場合
管理会社：広告料あり
という手数料の流れができそうです。
「えー？でもこれじゃ、管理会社が自分でお客さんを見つけてこない限り、手数料が全くもらえないんじゃないの？」
はい、その通りです。この流れでいうと、管理会社が手数料を稼ぐには自力で客付けするしかありません。
また、
「契約書はどうするの？各客付不動産会社ごとにバラバラになるのではなく、統一させたいのだけど。」
という疑問に対しては、
・契約書は管理会社に作成してもらう
・契約書作成代を管理会社に支払う
ということで、解決できるはずです。
上記のようにすれば、不動産会社をどんどん開拓し、あなた自身が仲介の窓口となりながら、
物件情報を告知していくことができます。
また、契約書のやり取りや管理業務についてはそのまま管理会社に委託することができます。
やる気のある管理会社であれば、なんとしてでも自社で客付けまでしようと考えてくれることで
しょう。
「でも、こんなことを了承してくれる管理会社はいるのかな？」
ごもっともなご質問だと思います。
また、これ以外にも、実は管理と仲介を分けて入居募集していく場合には注意しなければならないポイントがいくつかあります。
この点についてはまた次回お伝えしていきたいと思います。
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