その１　募集スタイル

■　物件情報を抱え込むことの問題点

入居募集業務では、通常、下記のような業務を行ないます。

	募集図面の作成
	不動産仲介サイト（レインズ、フォレント等）への物件情報公開
	客付け不動産会社への客付け依頼

ところが、仲介業者の中には、手数料を多く稼ぐために物件情報を抱え込んでしまい、他社に情報を公開しない業者もいます。これでは物件に対する問合せや内見者の数が少なくなってしまいます。

空室に少しでも早く入居者を決め、物件を満室にするのが管理会社の大きな役割と考えます。そこで当社では、

	客付け不動産会社へフルオープンで物件の情報を公開する
	不動産会社の営業マンにインセンティブを与え、優先的に入居者を紹介してもらうように働きかける
	入居者の目をひきつけやすい募集図面を作成する

という方法をとっています。



■　客付け不動産会社へフルオープンで物件の情報を公開する

物件情報を抱え込んでしまうと、客付けのスピードが遅くなってしまいます。一日でも早く満室にするため、新築当初から物件情報を他の仲介不動産会社へも公開し、客付け依頼を行ないます。

依頼方法もＦＡＸで図面を送付するだけではなく、直に訪問により、物件近隣の不動産会社とも信頼関係を作り、物件の優先順位をあげさせます。


■　不動産会社の営業マンにインセンティブを与え、優先的に入居者を紹介してもらうように働きかける

客付け不動産会社へ訪問する際、営業マンに対しては、

「この物件に入居者を決めてくれたら、謝礼として商品券をお贈りしますよ！」

と伝えます。このように入居希望者と直接応対する営業マンにインセンティブを与えることで、他の物件に優先して、あなた様の物件へ内見者を連れてこさせるモチベーションになるのです。また、ほとんどの営業マンは歩合制です。一度営業マンの意識の中に、

「この物件に入居者を決めれた方が、他の物件に案内するより絶対的に得だ！」

と認識させてしまえば、退去者がでても次々に入居者希望者を優先的に案内してくれるようになるのです。

■　入居者の目をひきつけやすい募集図面を作成する

「日当たり良好」「駅徒歩５分」「通勤・通学便利」といったことしか図面に掲載しないと、せっかく物件にお住まいになられるメリットがあったとしても、物件情報が数多くある競合物件の中埋もれてしまいます。

少しでも入居希望者の目にとまりやすく、検索されやすいように、例えば、

	「家具・家電つき、即入居可のアパートです！」
	「敷金０、礼金０なので初期費用が安く済みます！」
	「水道光熱費コミプランあります！」
	「たまには足を伸ばしてお風呂につかりたい日もありますよね。そんな日は歩いて５分の銭湯へ！」
	「若者に人気のドン・キホーテが徒歩５分。ここで何でもそろってしまいます！」

といった情報を盛り込んだ募集図面を作成します。

■　その他の工夫

その他入居募集に関して、当社では、

・定期借家契約の採用
・多様な募集方法の採用

を行なっています。


■　定期借家契約の採用

一般的に不動産業界では、入居者との賃貸借契約に、「普通借家契約」を使うのが通常です。しかしながら当社では、「定期借家契約」を採用しています。
定期借家契約は、契約期間の満了とともに契約が終了します。更新はありません。但し、契約期間終了の翌日より新たな契約を交わすこと（再契約）が出来ます。

オーナーにとっては、定期借家契約は普通借家契約よりも数段使い勝手のよい契約形式です。

家賃を滞納する・入居態度がよくない、といった不良入居者がいても、普通借家契約の場合、入居契約の更新をオーナーサイドから拒絶することは難しいといわれています。

しかし、定期借家契約なら、契約期間が終われば契約終了となるため、ただちに入居者を立ち退かせることができるのです。

入居者が普通借家契約か、定期借家契約かで入居を決めることはありません。

「定期借家契約だから、入居が決まりにくいですよ・・・。」

というのは仲介業者の一意見にしか過ぎないと私たちは考えています。不動産業界ではまだまだ定期借家契約が普及していないために、このような思い込みがあるのです。

実際に当社が管理させていただいている物件では１００％、定期借家契約を導入しています。


■　多様な募集方法を採用

近年ではライフスタイルの変化、外国人の増加などにより、賃貸市場が大きく変化してきています。一方、人口増加などにより、空室が増加してきています。

このような流れの中では仲介会社の営業力だけに依存した入居募集方法ではなく、多様な募集方法を採用し、幅広い入居者層を取り込んでいかなければ満室経営を続けることは困難です。

当社では、

	自社独自ＨＰ・現地看板を連動させての入居募集
	ＮＰＯ法人市民協（コミュニティハイツ事業）との連携による入居募集
	外国人入居募集サイトからの集客
	地域情報サイトからの集客
	外国人派遣会社との連携による集客

などの方法により、幅広い入居者層からの問合せを獲得しています。

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