その１２　適正家賃調査・提案

入居者がお部屋探しに一番重視するのは、お部屋の「家賃」です。

まず、支払える「家賃の枠」を先に決めてから、その範囲の中に納まる物件を探していきます。

その中で、物件を絞り込み、最終的にお部屋への入居となるわけです。物件の設備等については、家賃の次の段階になります。

ただ、物件に魅力があれば、同じ価格帯の中で比べられたときに、選択される可能性が高まります。

この物件の魅力を最大限に引き出してあげるのが、あなたもしくは、あなたが依頼される管理会社の大切な仕事なのです。

場合によっては家賃アップも可能！

基本的に、お部屋の家賃はあなたの好きなように設定してかまいません。

ただ、不動産会社などに聞くと、

「いや、この家賃設定はこのあたりの相場に照らし合わせると高すぎますよ・・・」

という返答が返ってくることがあります。この相場とは一体なんでしょうか。

当社では、この「家賃相場」というものは、「仲介不動産会社が貸しやすい」相場と考えています。言ってしまえば、業者が入居を決めやすい価格帯です。

でも、この相場というものは、部屋の広さや築年数だけを見て形づくられていることがほとんどです。

そのため、一般の不動産業者は、近隣と比べて同じような家賃設定でしか提案できないのが実情です。更新や再契約の場合には、家賃は現状維持が基本となっています。

これは、家賃をアップさせてしまうと、募集しずらくなるので、不動産会社のスタンスとしては当然のことだと思います。入居募集が決まらないと、手数料が入ってこなくなるので、不動産会社としては、たとえ安くしたとしても、回転を上げ、できるだけ早く入居してくれた方がよいのです。

そのため、家賃アップをオーナーに積極的に提案することはまずないと考えてよいでしょう。

でも、付加価値を提供するようにすれば、相場に比べて家賃をアップさせることも不可能ではありません。

実際に、当社で管理している「トータス西船」という物件では、近隣相場に比べて２０％近い家賃にもかかわらず、満室もしくは入居待ちの状態が続いています。

相場を踏まえた上でご提案します！

ただ、仲介不動産会社の言う「相場」を知っておくことは非常に大切です。

その上で、相場家賃の１０％程度高めの家賃を狙います。

これは新築の場合も、中古物件の更新・再契約の場合も同じです。

家賃をアップさせることができれば、オーナーはもちろん、当社としても、メリットがあります。

お互いにＷｉｎ−Ｗｉｎの関係になりますので、積極的に家賃アップを提案できることになります。

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